Mis à jour juillet 2026

SCI Gennes-Val-de-Loire (49) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gennes-Val-de-Loire ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Gennes-Val-de-Loire dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 111 900 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 089 euros en IR contre 3 923 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Gennes-Val-de-Loire ?

La création d'une SCI à Gennes-Val-de-Loire coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gennes-Val-de-Loire ?

Investir via une SCI à Gennes-Val-de-Loire offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 117 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 111 900 euros à Gennes-Val-de-Loire, la SCI à l'IR laisse 2 089 euros nets par an contre 3 923 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Gennes-Val-de-Loire en 2026 ?

2 089 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

423 €

de loyer mensuel estimé, bien à 111 900 €

1 119 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Gennes-Val-de-Loire (49)

2 117 €

Prix moyen / m²

2 099 €

Prix appart. / m²

423 €

Loyer estimé / mois

8 429

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Gennes-Val-de-Loire

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 099 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 111 900 €

Loyer mensuel estimé 423 € / mois

Revenu locatif annuel 5 076 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 119 €

Résultat avant impôt 3 957 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 957 €

Impôt (TMI 30%) -1 187 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -681 €

Résultat net SCI IR 2 089 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 957 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 730 €

Résultat imposable à l'IS 227 €

IS (15%) -34 €

Résultat net SCI IS 3 923 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Gennes-Val-de-Loire

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Gennes-Val-de-Loire : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Gennes-Val-de-Loire (49) réunit environ 8 429 habitants en région Pays de la Loire. Le prix des appartements, 2 099 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 1 865 euros/m² (-5 % sur un an) et 177 transactions annuelles, Gennes-Val-de-Loire offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Gennes-Val-de-Loire est proche de 5 départements : Loire-Atlantique, Vendée, Deux-Sèvres, Vienne, Indre-et-Loire. Avec un prix médian de 1 865 euros/m² (177 transactions par an), le marché à Gennes-Val-de-Loire se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Loire-Atlantique Vendée Deux-Sèvres Vienne Indre-et-Loire

Questions fréquentes — SCI Gennes-Val-de-Loire

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gennes-Val-de-Loire ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 111 900 euros à Gennes-Val-de-Loire, cela donne 2 089 euros nets par an à l'IR contre 3 923 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Gennes-Val-de-Loire ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Gennes-Val-de-Loire, 111 900 euros, c'est de l'ordre de 2,2 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Gennes-Val-de-Loire via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 865 €/m² (soit 111 900 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 423 euros/mois, soit 5 076 euros/an. Après taxe foncière (1 119 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 089 euros/an en SCI IR ou 3 923 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gennes-Val-de-Loire ?

Sur un marché à 2 099 euros/m² comme celui de Gennes-Val-de-Loire, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Gennes-Val-de-Loire

Gennes-Val-de-Loire compte 8 429 habitants, ce qui la place au 73e rang de la région Pays de la Loire par la population et au 1 275e rang national. Avec 57 habitants au km², la densité locale est qualifiée de peu dense.

La ville fait partie du département Maine-et-Loire, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Angers). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Gennes-Val-de-Loire s'établit à 1 865 €/m² (moyenne : 2 117 €/m²). Gennes-Val-de-Loire se situe ainsi au 1 762e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 24 %), et 17 % moins cher que celle de son département (2 240 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Deux-Sèvres (1 500 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 177 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 177 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 865 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 107 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 54 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 130 550 €.

Ces niveaux de prix classent Gennes-Val-de-Loire parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gennes-Val-de-Loire en 2026

La ville de Gennes-Val-de-Loire affiche un prix de vente médian de 1 865 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 117 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 429 habitants, la ville présente une densité de 57 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 177 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 17 % moins cher que la médiane du département (Maine-et-Loire), et 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gennes-Val-de-Loire

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 099 €/m² contre 2 119 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 111 900 €, soit une mensualité de 542 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 549 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 186 500 €, avec une mensualité de 904 € (salaire requis : 2 583 € net/mois).

Les prix à Gennes-Val-de-Loire sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Loire-Atlantique, Vendée affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gennes-Val-de-Loire	1 865 €	en baisse	8 429
Loire-Atlantique	3 125 €	-5,3 %	1 487 570
Vendée	2 489 €	-4,1 %	713 609
Deux-Sèvres	1 500 €	-0,8 %	375 229

Département

Voir les résultats pour Maine-et-Loire (49) 833 776 hab.

2 240 €/m²

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Autres villes de la région

Sèvremoine 25 797 hab.

1 950 €/m²

Beaupréau-en-Mauges 23 989 hab.

1 890 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gennes-Val-de-Loire

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 865 €) est inférieur au prix moyen (2 117 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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