Mis à jour juillet 2026

SCI Entre-Deux (974) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Entre-Deux ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Entre-Deux dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 203 520 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 925 euros en IR contre 7 336 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Entre-Deux ?

La création d'une SCI à Entre-Deux coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Entre-Deux ?

Investir via une SCI à Entre-Deux offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 944 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Entre-Deux en 2026 ?

3 925 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

789 €

de loyer mensuel estimé, bien à 203 520 €

2 035 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Entre-Deux (974)

3 944 €

Prix moyen / m²

2 238 €

Prix appart. / m²

789 €

Loyer estimé / mois

7 176

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Entre-Deux

Base de calcul : un 60 m² à 2 238 euros/m², soit 203 520 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 203 520 €

Loyer mensuel estimé 789 € / mois

Revenu locatif annuel 9 468 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 035 €

Résultat avant impôt 7 433 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 433 €

Impôt (TMI 30%) -2 230 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 278 €

Résultat net SCI IR 3 925 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 433 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 784 €

Résultat imposable à l'IS 649 €

IS (15%) -97 €

Résultat net SCI IS 7 336 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Entre-Deux

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 203 520 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Entre-Deux : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région La Réunion, Entre-Deux (974) compte environ 7 176 habitants pour un marché à 2 238 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 392 euros/m² (+9,3 % sur un an) et 54 transactions annuelles, Entre-Deux offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

Questions fréquentes — SCI Entre-Deux

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Entre-Deux ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Entre-Deux (60 m², 203 520 euros), l'IS laisse 7 336 euros de résultat annuel contre 3 925 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Entre-Deux ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Entre-Deux via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 392 €/m² (soit 203 520 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 789 euros/mois, soit 9 468 euros/an. Après taxe foncière (2 035 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 925 euros/an en SCI IR ou 7 336 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Entre-Deux ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Entre-Deux en bref

Avec 7 176 habitants, Entre-Deux est la 21e commune la plus peuplée de la région La Réunion (sur 24 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 496e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 139 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département La Réunion (chef-lieu : Saint-Denis), Entre-Deux évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Entre-Deux

Le prix de vente médian à Entre-Deux est de 3 392 €/m², pour une moyenne constatée de 3 944 €/m². Ce niveau place Entre-Deux au 703e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 39 %), et 17 % plus cher que celle de son département (2 911 €/m²).

Le marché local enregistre 54 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 54 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 392 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 59 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 237 440 €.

Ces niveaux de prix placent Entre-Deux parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Entre-Deux en 2026

La ville d'Entre-Deux affiche un prix de vente médian de 3 392 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 944 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 176 habitants, la ville présente une densité de 139 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 54 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 17 % plus cher que la médiane du département (La Réunion), et 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Entre-Deux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 238 €/m² contre 4 009 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 203 520 €, soit une mensualité de 986 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 817 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 339 200 €, avec une mensualité de 1 644 € (salaire requis : 4 697 € net/mois).

Les prix à Entre-Deux sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Entre-Deux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 392 €) est inférieur au prix moyen (3 944 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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