Mis à jour juillet 2026

SCI Bernay (27) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bernay ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Bernay dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 127 800 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 930 euros en IR contre 5 356 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Bernay ?

La création d'une SCI à Bernay coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bernay ?

Investir via une SCI à Bernay offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 845 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Bernay ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 859 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Bernay en 2026 ?

2 930 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

569 €

de loyer mensuel estimé, bien à 127 800 €

1 278 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bernay (27)

2 845 €

Prix moyen / m²

3 859 €

Prix appart. / m²

569 €

Loyer estimé / mois

9 765

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bernay

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 859 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 127 800 €

Loyer mensuel estimé 569 € / mois

Revenu locatif annuel 6 828 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 278 €

Résultat avant impôt 5 550 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 550 €

Impôt (TMI 30%) -1 665 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -955 €

Résultat net SCI IR 2 930 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 550 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 260 €

Résultat imposable à l'IS 1 290 €

IS (15%) -194 €

Résultat net SCI IS 5 356 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Bernay

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Bernay : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 9 765 habitants en région Normandie, Bernay (27) affiche un prix appartement de 3 859 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 2 130 euros/m² (-3 % sur un an) et 208 transactions annuelles, Bernay offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Bernay est proche de 5 départements : Seine-Maritime, Oise, Val-d'Oise, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 130 euros/m² (208 transactions par an), le marché à Bernay se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-Maritime Oise Val-d'Oise Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — SCI Bernay

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bernay ?

L'écart se chiffre : 2 930 euros par an à l'IR, 5 356 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 127 800 euros à Bernay. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Bernay ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Bernay via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 130 €/m² (soit 127 800 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 569 euros/mois, soit 6 828 euros/an. Après taxe foncière (1 278 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 930 euros/an en SCI IR ou 5 356 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bernay ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Bernay. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Bernay : repères locaux

Avec 9 765 habitants, Bernay est la 46e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 081e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 405 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Eure (chef-lieu : Évreux), Bernay évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Bernay ?

Le prix de vente médian à Bernay est de 2 130 €/m², pour une moyenne constatée de 2 845 €/m². Ce niveau place Bernay au 1 568e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 13 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 13 %), et 7 % plus cher que celle de son département (1 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Yvelines (3 959 €/m²).

Le marché local enregistre 208 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Bernay

Si le rythme des douze derniers mois (3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 130 €/m² à environ 1 829 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 130 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 94 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 47 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 149 100 €.

Sur ce marché accessible, à Bernay, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bernay en 2026

La ville de Bernay affiche un prix de vente médian de 2 130 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 845 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3 %). Avec 9 765 habitants, la ville présente une densité de 405 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 208 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % plus cher que la médiane du département (Eure), et 13 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bernay

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 859 €/m² contre 2 157 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 127 800 €, soit une mensualité de 619 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 769 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 213 000 €, avec une mensualité de 1 032 € (salaire requis : 2 949 € net/mois).

Les prix à Bernay sont 13 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Val-d'Oise affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bernay	2 130 €	-3 %	9 765
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653

Département

Voir les résultats pour Eure (27) 602 714 hab.

1 989 €/m²

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Autres villes de la région

Pont-Audemer 10 023 hab.

2 177 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bernay

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 130 €) est inférieur au prix moyen (2 845 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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