Mis à jour juillet 2026

SCI Arès (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Arès ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Arès dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 296 760 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 523 euros en IR contre 10 375 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Arès ?

La création d'une SCI à Arès coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Arès ?

Investir via une SCI à Arès offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 593 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI à Arès ? La réponse dépend du prix du bien, ici 5 722 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Arès en 2026 ?

5 523 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 119 €

de loyer mensuel estimé, bien à 296 760 €

2 968 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Arès (33)

5 593 €

Prix moyen / m²

5 722 €

Prix appart. / m²

1 119 €

Loyer estimé / mois

6 482

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Arès

Simulation sur un appartement de 60 m² à 5 722 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 296 760 €

Loyer mensuel estimé 1 119 € / mois

Revenu locatif annuel 13 428 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 968 €

Résultat avant impôt 10 460 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 460 €

Impôt (TMI 30%) -3 138 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 799 €

Résultat net SCI IR 5 523 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 460 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 892 €

Résultat imposable à l'IS 568 €

IS (15%) -85 €

Résultat net SCI IS 10 375 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Arès

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Arès : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 6 482 habitants en région Nouvelle-Aquitaine, Arès (33) affiche un prix appartement de 5 722 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 4 946 euros/m² (-11,2 % sur un an) et 135 transactions annuelles, une SCI à Arès se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Arès est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 4 946 euros/m² (135 transactions par an), comparez le marché à Arès avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Arès

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Arès ?

L'écart se chiffre : 5 523 euros par an à l'IR, 10 375 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 296 760 euros à Arès. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Arès ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Arès via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 946 €/m² (soit 296 760 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 119 euros/mois, soit 13 428 euros/an. Après taxe foncière (2 968 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 523 euros/an en SCI IR ou 10 375 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Arès ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Arès. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Arès

Arès compte 6 482 habitants, ce qui la place au 137e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 1 675e rang national. Avec 132 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bordeaux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Arès s'établit à 4 946 €/m² (moyenne : 5 593 €/m²). Arès se situe ainsi au 185e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 102 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 102 %), et 45 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 135 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 135 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 946 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 40 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 346 220 €.

Ces niveaux de prix placent Arès parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Arès en 2026

La ville d'Arès affiche un prix de vente médian de 4 946 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 593 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 482 habitants, la ville présente une densité de 132 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 135 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 102 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Arès

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 722 €/m² contre 5 557 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 296 760 €, soit une mensualité de 1 438 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 109 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 494 600 €, avec une mensualité de 2 397 € (salaire requis : 6 849 € net/mois).

Les prix à Arès sont 102 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Arès	4 946 €	en baisse	6 482
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Arès

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 946 €) est inférieur au prix moyen (5 593 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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