LMNP Lèves (28)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Lèves.
Quelle rentabilité LMNP à Lèves en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,5 %
Net au réel (studio)
6,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Lèves. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Lèves (28)
2 344 €
Prix médian / m²
14 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
61
Transactions / an
LMNP à Lèves : analyse
Lèves (28), en région Centre-Val de Loire, affiche un prix moyen de 2 825 euros/m² (-3,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 14 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Lèves
T2 45 m² — Lèves
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Lèves
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Lèves :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 236 € | 4 236 € | 7 632 € | 7 632 € |
| Abattement / Charges | -2 118 € | -1 059 € | -3 816 € | -1 908 € |
| Amortissement | — | -1 758 € | — | -3 164 € |
| Base imposable | 2 118 € | 1 419 € | 3 816 € | 2 560 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 635 € | 426 € | 1 145 € | 768 € |
| Rendement net fiscal | 6,1% | 6,5% | 6,1% | 6,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 209 euros/an d'impôt pour un studio et 377 euros/an pour un T2 à Lèves.
Pourquoi investir en meublé à Lèves
Lèves offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 825 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 5 685 habitants.
L'avantage du meublé à Lèves réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-3,3% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Lèves est proche de 5 départements : Eure, Yvelines, Essonne, Loiret, Loir-et-Cher. Avec un prix médian de 2 344 euros/m², le marché à Lèves se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Lèves
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Lèves ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Lèves ?
Lèves est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Lèves ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Lèves en 2026
La ville de Lèves affiche un prix de vente médian de 2 344 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 825 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 685 habitants, la ville présente une densité de 757 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 61 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 21 % plus cher que la médiane du département (Eure-et-Loir), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Lèves
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 662 €/m² contre 2 353 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 640 €, soit une mensualité de 682 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 949 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 234 400 €, avec une mensualité de 1 136 € (salaire requis : 3 246 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Lèves
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 344 €) est inférieur au prix moyen (2 825 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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