LMNP Ézanville (95)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Ézanville.
Quelle rentabilité LMNP à Ézanville en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,7 %
Net au réel (studio)
5,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Ézanville. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Ézanville (95)
3 131 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
92
Transactions / an
LMNP à Ézanville : analyse
Ézanville (95), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 3 220 euros/m² (-9,2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Ézanville
T2 45 m² — Ézanville
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Ézanville
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Ézanville :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 836 € | 4 836 € | 8 700 € | 8 700 € |
| Abattement / Charges | -2 418 € | -1 209 € | -4 350 € | -2 175 € |
| Amortissement | — | -2 348 € | — | -4 227 € |
| Base imposable | 2 418 € | 1 279 € | 4 350 € | 2 298 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 725 € | 384 € | 1 305 € | 689 € |
| Rendement net fiscal | 5,3% | 5,7% | 5,2% | 5,7% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 341 euros/an d'impôt pour un studio et 616 euros/an pour un T2 à Ézanville.
Pourquoi investir en meublé à Ézanville
Ézanville offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 220 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 9 858 habitants.
L'avantage du meublé à Ézanville réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-9,2% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Ézanville est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 3 131 euros/m², le marché à Ézanville se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Ézanville
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Ézanville ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Ézanville ?
Ézanville est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Ézanville ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Ézanville en 2026
La ville d'Ézanville affiche un prix de vente médian de 3 131 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 220 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 858 habitants, la ville présente une densité de 1 904 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 92 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 12 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 28 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Ézanville
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 844 €/m² contre 3 689 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 187 860 €, soit une mensualité de 911 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 603 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 313 100 €, avec une mensualité de 1 518 € (salaire requis : 4 337 € net/mois).
Les prix à Ézanville sont 28 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Ézanville | 3 131 € | en baisse | 9 858 |
| Oise | 2 300 € | -4 % | 829 899 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Ézanville
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 131 €) est inférieur au prix moyen (3 220 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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