Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Villeneuve-d'Ascq ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Villeneuve-d'Ascq. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 301 740 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 150 870 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Villeneuve-d'Ascq ?

Le démembrement à Villeneuve-d'Ascq présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Villeneuve-d'Ascq (59)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Villeneuve-d'Ascq ?

Le démembrement de propriété à Villeneuve-d'Ascq consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Villeneuve-d'Ascq. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Villeneuve-d'Ascq (59)

4 108 €

Prix moyen / m²

5 029 €

Prix appart. / m²

3 599 €

Prix maison / m²

62 868

Population

301 740 €

Appartement 60 m²

359 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 029 €/m²)

Valeur pleine propriété 301 740 €

Valeur nue-propriété (50%) 150 870 €

Valeur usufruit (50%) 150 870 €

Droits donation pleine propriété 38 542 €

Droits donation nue-propriété 8 368 €

Économie fiscale 30 174 €

Maison 100 m² (3 599 €/m²)

Valeur pleine propriété 359 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 179 950 €

Valeur usufruit (50%) 179 950 €

Droits donation pleine propriété 50 174 €

Droits donation nue-propriété 14 184 €

Économie fiscale 35 990 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 029 €/m²)

Valeur pleine propriété 301 740 €

Valeur nue-propriété (60%) 181 044 €

Valeur usufruit (40%) 120 696 €

Droits donation pleine propriété 38 542 €

Droits donation nue-propriété 14 403 €

Économie fiscale 24 139 €

Maison 100 m² (3 599 €/m²)

Valeur pleine propriété 359 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 215 940 €

Valeur usufruit (40%) 143 960 €

Droits donation pleine propriété 50 174 €

Droits donation nue-propriété 21 382 €

Économie fiscale 28 792 €

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Démembrement de propriété en Villeneuve-d'Ascq : ce qu'il faut savoir

Ville de Hauts-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Villeneuve-d'Ascq (59), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 4 108 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Villeneuve-d'Ascq et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Villeneuve-d'Ascq est proche de 4 départements : Nord, Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Villeneuve-d'Ascq génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Nord Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — Démembrement Villeneuve-d'Ascq

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Villeneuve-d'Ascq ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Villeneuve-d'Ascq, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Villeneuve-d'Ascq.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Villeneuve-d'Ascq ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 301 740 euros : un donateur de 55 ans économise 30 174 euros, un donateur de 70 ans économise 24 139 euros. Pour une maison de 100 m² à 359 900 euros : l'économie est de 35 990 euros à 55 ans et 28 792 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Villeneuve-d'Ascq ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Villeneuve-d'Ascq, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Villeneuve-d'Ascq en 2026

La ville de Villeneuve-d'Ascq affiche un prix de vente médian de 2 986 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 108 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,3 %). Avec 62 868 habitants, la ville présente une densité de 2 291 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 668 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane du département (Nord), et 22 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Villeneuve-d'Ascq

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 029 €/m² contre 3 599 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 179 160 €, soit une mensualité de 868 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 480 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 298 600 €, avec une mensualité de 1 447 € (salaire requis : 4 134 € net/mois).

Les prix à Villeneuve-d'Ascq sont 22 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Nord, Pas-de-Calais, Somme affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Villeneuve-d'Ascq	2 986 €	-4,3 %	62 868
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

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Autres villes de la région

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Villeneuve-d'Ascq

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 986 €) est inférieur au prix moyen (4 108 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Villeneuve-d'Ascq (59)

Chiffres clés — Villeneuve-d'Ascq (59)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 029 €/m²)

Maison 100 m² (3 599 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 029 €/m²)

Maison 100 m² (3 599 €/m²)

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Maison 100 m² (3 599 €/m²)