Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Vaux-sur-Seine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Vaux-sur-Seine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 205 500 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 102 750 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Vaux-sur-Seine ?

Le démembrement à Vaux-sur-Seine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Vaux-sur-Seine (78)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Vaux-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété à Vaux-sur-Seine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

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Combien économise-t-on en démembrement à Vaux-sur-Seine ?

19 156 € de droits économisés, appartement de 60 m²

102 750 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

36 120 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Vaux-sur-Seine (78)

4 354 €

Prix moyen / m²

6 298 €

Prix appart. / m²

3 612 €

Prix maison / m²

5 202

Population

205 500 €

Appartement 60 m²

361 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 102 750 €

Valeur usufruit (50%) 102 750 €

Droits donation pleine propriété 19 294 €

Droits donation nue-propriété 138 €

Économie fiscale 19 156 €

Maison 100 m² (3 612 €/m²)

Valeur pleine propriété 361 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 180 600 €

Valeur usufruit (50%) 180 600 €

Droits donation pleine propriété 50 434 €

Droits donation nue-propriété 14 314 €

Économie fiscale 36 120 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 123 300 €

Valeur usufruit (40%) 82 200 €

Droits donation pleine propriété 19 294 €

Droits donation nue-propriété 2 854 €

Économie fiscale 16 440 €

Maison 100 m² (3 612 €/m²)

Valeur pleine propriété 361 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 216 720 €

Valeur usufruit (40%) 144 480 €

Droits donation pleine propriété 50 434 €

Droits donation nue-propriété 21 538 €

Économie fiscale 28 896 €

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Démembrement de propriété à Vaux-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Vaux-sur-Seine (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 354 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 425 euros/m² (76 transactions par an), le démembrement à Vaux-sur-Seine réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Vaux-sur-Seine est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Vaux-sur-Seine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — Démembrement Vaux-sur-Seine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Vaux-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Vaux-sur-Seine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Vaux-sur-Seine.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Vaux-sur-Seine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 205 500 euros : un donateur de 55 ans économise 19 156 euros, un donateur de 70 ans économise 16 440 euros. Pour une maison de 100 m² à 361 200 euros : l'économie est de 36 120 euros à 55 ans et 28 896 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Vaux-sur-Seine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Vaux-sur-Seine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vaux-sur-Seine en 2026

La ville de Vaux-sur-Seine affiche un prix de vente médian de 3 425 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 354 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 202 habitants, la ville présente une densité de 616 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 76 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vaux-sur-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 298 €/m² contre 3 612 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 500 €, soit une mensualité de 996 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 846 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 342 500 €, avec une mensualité de 1 660 € (salaire requis : 4 743 € net/mois).

Les prix à Vaux-sur-Seine sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vaux-sur-Seine	3 425 €	en baisse	5 202
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vaux-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 425 €) est inférieur au prix moyen (4 354 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Vaux-sur-Seine (78)

Chiffres clés — Vaux-sur-Seine (78)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (3 612 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (3 612 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (3 612 €/m²)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (3 612 €/m²)