Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Raphaël ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Raphaël. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 352 140 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 176 070 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Raphaël ?

Le démembrement à Saint-Raphaël présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Raphaël (83)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Raphaël ?

Le démembrement de propriété à Saint-Raphaël consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Raphaël. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Raphaël (83)

5 884 €

Prix moyen / m²

5 869 €

Prix appart. / m²

5 929 €

Prix maison / m²

37 113

Population

352 140 €

Appartement 60 m²

592 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 869 €/m²)

Valeur pleine propriété 352 140 €

Valeur nue-propriété (50%) 176 070 €

Valeur usufruit (50%) 176 070 €

Droits donation pleine propriété 48 622 €

Droits donation nue-propriété 13 408 €

Économie fiscale 35 214 €

Maison 100 m² (5 929 €/m²)

Valeur pleine propriété 592 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 296 450 €

Valeur usufruit (50%) 296 450 €

Droits donation pleine propriété 96 774 €

Droits donation nue-propriété 37 484 €

Économie fiscale 59 290 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 869 €/m²)

Valeur pleine propriété 352 140 €

Valeur nue-propriété (60%) 211 284 €

Valeur usufruit (40%) 140 856 €

Droits donation pleine propriété 48 622 €

Droits donation nue-propriété 20 451 €

Économie fiscale 28 171 €

Maison 100 m² (5 929 €/m²)

Valeur pleine propriété 592 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 355 740 €

Valeur usufruit (40%) 237 160 €

Droits donation pleine propriété 96 774 €

Droits donation nue-propriété 49 342 €

Économie fiscale 47 432 €

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Démembrement de propriété en Saint-Raphaël : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Raphaël (83), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 5 884 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Raphaël et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Raphaël est proche de 5 départements : Var, Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Raphaël génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Var Bouches-du-Rhône Vaucluse Alpes-de-Haute-Provence Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Raphaël

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Raphaël ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Raphaël, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Raphaël.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Raphaël ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 352 140 euros : un donateur de 55 ans économise 35 214 euros, un donateur de 70 ans économise 28 171 euros. Pour une maison de 100 m² à 592 900 euros : l'économie est de 59 290 euros à 55 ans et 47 432 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Raphaël ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Raphaël, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Raphaël en 2026

La ville de Saint-Raphaël affiche un prix de vente médian de 5 306 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 884 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,1 %). Avec 37 113 habitants, la ville présente une densité de 409 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 1 386 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 27 % plus cher que la médiane du département (Var), et 117 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Raphaël

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 869 €/m² contre 5 929 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 318 360 €, soit une mensualité de 1 543 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 409 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 530 600 €, avec une mensualité de 2 572 € (salaire requis : 7 349 € net/mois).

Les prix à Saint-Raphaël sont 117 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Bouches-du-Rhône, Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Raphaël	5 306 €	+1,1 %	37 113
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Raphaël

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 306 €) est inférieur au prix moyen (5 884 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Raphaël (83)

Chiffres clés — Saint-Raphaël (83)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 869 €/m²)

Maison 100 m² (5 929 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 869 €/m²)

Maison 100 m² (5 929 €/m²)

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