Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Paul-lès-Dax ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Paul-lès-Dax. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 205 500 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 102 750 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Paul-lès-Dax ?

Le démembrement à Saint-Paul-lès-Dax présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Paul-lès-Dax (40)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Paul-lès-Dax ?

Le démembrement de propriété à Saint-Paul-lès-Dax consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Paul-lès-Dax. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Paul-lès-Dax (40)

3 165 €

Prix moyen / m²

3 425 €

Prix appart. / m²

2 895 €

Prix maison / m²

14 481

Population

205 500 €

Appartement 60 m²

289 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 102 750 €

Valeur usufruit (50%) 102 750 €

Droits donation pleine propriété 19 294 €

Droits donation nue-propriété 138 €

Économie fiscale 19 156 €

Maison 100 m² (2 895 €/m²)

Valeur pleine propriété 289 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 144 750 €

Valeur usufruit (50%) 144 750 €

Droits donation pleine propriété 36 094 €

Droits donation nue-propriété 7 144 €

Économie fiscale 28 950 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 123 300 €

Valeur usufruit (40%) 82 200 €

Droits donation pleine propriété 19 294 €

Droits donation nue-propriété 2 854 €

Économie fiscale 16 440 €

Maison 100 m² (2 895 €/m²)

Valeur pleine propriété 289 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 173 700 €

Valeur usufruit (40%) 115 800 €

Droits donation pleine propriété 36 094 €

Droits donation nue-propriété 12 934 €

Économie fiscale 23 160 €

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Démembrement de propriété en Saint-Paul-lès-Dax : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Paul-lès-Dax (40), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 165 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Paul-lès-Dax offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Paul-lès-Dax est proche de 5 départements : Landes, Gironde, Lot-et-Garonne, Gers, Pyrénées-Atlantiques. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Paul-lès-Dax sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Landes Gironde Lot-et-Garonne Gers Pyrénées-Atlantiques

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Paul-lès-Dax

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Paul-lès-Dax ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Paul-lès-Dax, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Paul-lès-Dax.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Paul-lès-Dax ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 205 500 euros : un donateur de 55 ans économise 19 156 euros, un donateur de 70 ans économise 16 440 euros. Pour une maison de 100 m² à 289 500 euros : l'économie est de 28 950 euros à 55 ans et 23 160 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Paul-lès-Dax ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Paul-lès-Dax, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Paul-lès-Dax en 2026

La ville de Saint-Paul-lès-Dax affiche un prix de vente médian de 2 800 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 165 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,5 %). Avec 14 481 habitants, la ville présente une densité de 248 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 281 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Landes), et 14 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Paul-lès-Dax

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 425 €/m² contre 2 895 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 168 000 €, soit une mensualité de 814 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 326 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 280 000 €, avec une mensualité de 1 357 € (salaire requis : 3 877 € net/mois).

Les prix à Saint-Paul-lès-Dax sont 14 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Paul-lès-Dax	2 800 €	+0,5 %	14 481
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Paul-lès-Dax

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 800 €) est inférieur au prix moyen (3 165 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Paul-lès-Dax (40)

Chiffres clés — Saint-Paul-lès-Dax (40)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (2 895 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (2 895 €/m²)

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Maison 100 m² (2 895 €/m²)

Appartement 60 m² (3 425 €/m²)

Maison 100 m² (2 895 €/m²)