Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Maurice ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Maurice. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 348 720 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 174 360 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Maurice ?

Le démembrement à Saint-Maurice présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Maurice (94)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Maurice ?

Le démembrement de propriété à Saint-Maurice consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Maurice. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Maurice (94)

5 905 €

Prix moyen / m²

5 812 €

Prix appart. / m²

8 125 €

Prix maison / m²

14 506

Population

348 720 €

Appartement 60 m²

812 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 812 €/m²)

Valeur pleine propriété 348 720 €

Valeur nue-propriété (50%) 174 360 €

Valeur usufruit (50%) 174 360 €

Droits donation pleine propriété 47 938 €

Droits donation nue-propriété 13 066 €

Économie fiscale 34 872 €

Maison 100 m² (8 125 €/m²)

Valeur pleine propriété 812 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 406 250 €

Valeur usufruit (50%) 406 250 €

Droits donation pleine propriété 156 712 €

Droits donation nue-propriété 59 444 €

Économie fiscale 97 268 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 812 €/m²)

Valeur pleine propriété 348 720 €

Valeur nue-propriété (60%) 209 232 €

Valeur usufruit (40%) 139 488 €

Droits donation pleine propriété 47 938 €

Droits donation nue-propriété 20 041 €

Économie fiscale 27 897 €

Maison 100 m² (8 125 €/m²)

Valeur pleine propriété 812 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 487 500 €

Valeur usufruit (40%) 325 000 €

Droits donation pleine propriété 156 712 €

Droits donation nue-propriété 75 694 €

Économie fiscale 81 018 €

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Démembrement de propriété en Saint-Maurice : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Maurice (94), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 5 905 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Maurice et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Maurice est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Maurice génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-de-Marne Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Maurice

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Maurice ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Maurice, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Maurice.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Maurice ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 348 720 euros : un donateur de 55 ans économise 34 872 euros, un donateur de 70 ans économise 27 897 euros. Pour une maison de 100 m² à 812 500 euros : l'économie est de 97 268 euros à 55 ans et 81 018 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Maurice ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Maurice, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Maurice en 2026

La ville de Saint-Maurice affiche un prix de vente médian de 6 310 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 905 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 14 506 habitants, la ville présente une densité de 10 019 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 124 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % plus cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 158 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Maurice

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 812 €/m² contre 8 125 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 378 600 €, soit une mensualité de 1 835 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 243 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 631 000 €, avec une mensualité de 3 058 € (salaire requis : 8 737 € net/mois).

Les prix à Saint-Maurice sont 158 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Maurice	6 310 €	en baisse	14 506
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Maurice

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 310 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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Démembrement Saint-Maurice (94)

Chiffres clés — Saint-Maurice (94)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 812 €/m²)

Maison 100 m² (8 125 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 812 €/m²)

Maison 100 m² (8 125 €/m²)

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