Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Ormesson-sur-Marne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Ormesson-sur-Marne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 324 420 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 162 210 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Ormesson-sur-Marne ?

Le démembrement à Ormesson-sur-Marne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Ormesson-sur-Marne (94)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Ormesson-sur-Marne ?

Le démembrement de propriété à Ormesson-sur-Marne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Ormesson-sur-Marne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Ormesson-sur-Marne (94)

4 495 €

Prix moyen / m²

5 407 €

Prix appart. / m²

4 355 €

Prix maison / m²

10 977

Population

324 420 €

Appartement 60 m²

435 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Valeur pleine propriété 324 420 €

Valeur nue-propriété (50%) 162 210 €

Valeur usufruit (50%) 162 210 €

Droits donation pleine propriété 43 078 €

Droits donation nue-propriété 10 636 €

Économie fiscale 32 442 €

Maison 100 m² (4 355 €/m²)

Valeur pleine propriété 435 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 217 750 €

Valeur usufruit (50%) 217 750 €

Droits donation pleine propriété 65 294 €

Droits donation nue-propriété 21 744 €

Économie fiscale 43 550 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Valeur pleine propriété 324 420 €

Valeur nue-propriété (60%) 194 652 €

Valeur usufruit (40%) 129 768 €

Droits donation pleine propriété 43 078 €

Droits donation nue-propriété 17 125 €

Économie fiscale 25 953 €

Maison 100 m² (4 355 €/m²)

Valeur pleine propriété 435 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 261 300 €

Valeur usufruit (40%) 174 200 €

Droits donation pleine propriété 65 294 €

Droits donation nue-propriété 30 454 €

Économie fiscale 34 840 €

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Démembrement de propriété en Ormesson-sur-Marne : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Ormesson-sur-Marne (94), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 495 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Ormesson-sur-Marne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Ormesson-sur-Marne est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Ormesson-sur-Marne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-de-Marne Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne

Questions fréquentes — Démembrement Ormesson-sur-Marne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Ormesson-sur-Marne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Ormesson-sur-Marne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Ormesson-sur-Marne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Ormesson-sur-Marne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 324 420 euros : un donateur de 55 ans économise 32 442 euros, un donateur de 70 ans économise 25 953 euros. Pour une maison de 100 m² à 435 500 euros : l'économie est de 43 550 euros à 55 ans et 34 840 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Ormesson-sur-Marne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Ormesson-sur-Marne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Ormesson-sur-Marne en 2026

La ville de Ormesson-sur-Marne affiche un prix de vente médian de 4 188 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 495 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 977 habitants, la ville présente une densité de 3 197 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 120 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 71 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Ormesson-sur-Marne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 407 €/m² contre 4 355 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 251 280 €, soit une mensualité de 1 218 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 480 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 418 800 €, avec une mensualité de 2 030 € (salaire requis : 5 800 € net/mois).

Les prix à Ormesson-sur-Marne sont 71 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Ormesson-sur-Marne	4 188 €	en baisse	10 977
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Ormesson-sur-Marne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 188 €) est inférieur au prix moyen (4 495 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Ormesson-sur-Marne (94)

Chiffres clés — Ormesson-sur-Marne (94)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Maison 100 m² (4 355 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 407 €/m²)

Maison 100 m² (4 355 €/m²)

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Maison 100 m² (4 355 €/m²)