Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Meulan-en-Yvelines ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Meulan-en-Yvelines. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 352 800 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 176 400 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Meulan-en-Yvelines ?

Le démembrement à Meulan-en-Yvelines présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Meulan-en-Yvelines (78)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Meulan-en-Yvelines ?

Le démembrement de propriété à Meulan-en-Yvelines consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Meulan-en-Yvelines. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Meulan-en-Yvelines (78)

5 186 €

Prix moyen / m²

5 880 €

Prix appart. / m²

3 046 €

Prix maison / m²

8 950

Population

352 800 €

Appartement 60 m²

304 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 880 €/m²)

Valeur pleine propriété 352 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 176 400 €

Valeur usufruit (50%) 176 400 €

Droits donation pleine propriété 48 754 €

Droits donation nue-propriété 13 474 €

Économie fiscale 35 280 €

Maison 100 m² (3 046 €/m²)

Valeur pleine propriété 304 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 152 300 €

Valeur usufruit (50%) 152 300 €

Droits donation pleine propriété 39 114 €

Droits donation nue-propriété 8 654 €

Économie fiscale 30 460 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 880 €/m²)

Valeur pleine propriété 352 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 211 680 €

Valeur usufruit (40%) 141 120 €

Droits donation pleine propriété 48 754 €

Droits donation nue-propriété 20 530 €

Économie fiscale 28 224 €

Maison 100 m² (3 046 €/m²)

Valeur pleine propriété 304 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 182 760 €

Valeur usufruit (40%) 121 840 €

Droits donation pleine propriété 39 114 €

Droits donation nue-propriété 14 746 €

Économie fiscale 24 368 €

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Démembrement de propriété en Meulan-en-Yvelines : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Meulan-en-Yvelines (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 5 186 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Meulan-en-Yvelines et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Meulan-en-Yvelines est proche de 5 départements : Yvelines, Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Meulan-en-Yvelines génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Yvelines Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir

Questions fréquentes — Démembrement Meulan-en-Yvelines

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Meulan-en-Yvelines ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Meulan-en-Yvelines, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Meulan-en-Yvelines.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Meulan-en-Yvelines ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 352 800 euros : un donateur de 55 ans économise 35 280 euros, un donateur de 70 ans économise 28 224 euros. Pour une maison de 100 m² à 304 600 euros : l'économie est de 30 460 euros à 55 ans et 24 368 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Meulan-en-Yvelines ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Meulan-en-Yvelines, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Meulan-en-Yvelines en 2026

La ville de Meulan-en-Yvelines affiche un prix de vente médian de 2 927 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (5 186 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 950 habitants, la ville présente une densité de 2 595 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 147 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 26 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 20 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Meulan-en-Yvelines

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 880 €/m² contre 3 046 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 175 620 €, soit une mensualité de 851 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 431 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 292 700 €, avec une mensualité de 1 419 € (salaire requis : 4 054 € net/mois).

Les prix à Meulan-en-Yvelines sont 20 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Meulan-en-Yvelines	2 927 €	en baisse	8 950
Yvelines	3 959 €	-5,4 %	1 485 086
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Meulan-en-Yvelines

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 927 €) est inférieur au prix moyen (5 186 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Meulan-en-Yvelines (78)

Chiffres clés — Meulan-en-Yvelines (78)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 880 €/m²)

Maison 100 m² (3 046 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 880 €/m²)

Maison 100 m² (3 046 €/m²)

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