Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Coudekerque-Branche ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Coudekerque-Branche. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 254 220 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 127 110 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Coudekerque-Branche ?

Le démembrement à Coudekerque-Branche présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Coudekerque-Branche (59)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Coudekerque-Branche ?

Le démembrement de propriété à Coudekerque-Branche consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Coudekerque-Branche. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Coudekerque-Branche (59)

2 555 €

Prix moyen / m²

4 237 €

Prix appart. / m²

1 811 €

Prix maison / m²

20 787

Population

254 220 €

Appartement 60 m²

181 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 237 €/m²)

Valeur pleine propriété 254 220 €

Valeur nue-propriété (50%) 127 110 €

Valeur usufruit (50%) 127 110 €

Droits donation pleine propriété 29 038 €

Droits donation nue-propriété 3 616 €

Économie fiscale 25 422 €

Maison 100 m² (1 811 €/m²)

Valeur pleine propriété 181 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 90 550 €

Valeur usufruit (50%) 90 550 €

Droits donation pleine propriété 14 414 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 14 414 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 237 €/m²)

Valeur pleine propriété 254 220 €

Valeur nue-propriété (60%) 152 532 €

Valeur usufruit (40%) 101 688 €

Droits donation pleine propriété 29 038 €

Droits donation nue-propriété 8 701 €

Économie fiscale 20 337 €

Maison 100 m² (1 811 €/m²)

Valeur pleine propriété 181 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 108 660 €

Valeur usufruit (40%) 72 440 €

Droits donation pleine propriété 14 414 €

Droits donation nue-propriété 462 €

Économie fiscale 13 952 €

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Démembrement de propriété en Coudekerque-Branche : ce qu'il faut savoir

Ville de Hauts-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Coudekerque-Branche (59), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 2 555 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Coudekerque-Branche offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Coudekerque-Branche est proche de 4 départements : Nord, Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Coudekerque-Branche sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Nord Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — Démembrement Coudekerque-Branche

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Coudekerque-Branche ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Coudekerque-Branche, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Coudekerque-Branche.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Coudekerque-Branche ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 254 220 euros : un donateur de 55 ans économise 25 422 euros, un donateur de 70 ans économise 20 337 euros. Pour une maison de 100 m² à 181 100 euros : l'économie est de 14 414 euros à 55 ans et 13 952 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Coudekerque-Branche ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Coudekerque-Branche, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Coudekerque-Branche en 2026

La ville de Coudekerque-Branche affiche un prix de vente médian de 1 863 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 555 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,2 %). Avec 20 787 habitants, la ville présente une densité de 2 280 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 300 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Nord), et 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Coudekerque-Branche

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 237 €/m² contre 1 811 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 111 780 €, soit une mensualité de 542 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 549 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 186 300 €, avec une mensualité de 903 € (salaire requis : 2 580 € net/mois).

Les prix à Coudekerque-Branche sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Nord affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Coudekerque-Branche	1 863 €	-0,2 %	20 787
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

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Autres villes de la région

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Coudekerque-Branche

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 863 €) est inférieur au prix moyen (2 555 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Coudekerque-Branche (59)

Chiffres clés — Coudekerque-Branche (59)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 237 €/m²)

Maison 100 m² (1 811 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 237 €/m²)

Maison 100 m² (1 811 €/m²)

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Maison 100 m² (1 811 €/m²)