Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Comines ?

Le démembrement à Comines présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Comines (59)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Comines ?

Le démembrement de propriété à Comines consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Comines ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Comines. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 135 540 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 67 770 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Comines. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Comines ?

5 302 € de droits économisés, appartement de 60 m²

67 770 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

23 430 €

économisés sur une maison de 100 m²

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Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Comines (59)

2 341 €

Prix moyen / m²

2 331 €

Prix appart. / m²

2 343 €

Prix maison / m²

12 731

Population

135 540 €

Appartement 60 m²

234 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 259 €/m²)

Valeur pleine propriété 135 540 €

Valeur nue-propriété (50%) 67 770 €

Valeur usufruit (50%) 67 770 €

Droits donation pleine propriété 5 302 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 5 302 €

Maison 100 m² (2 343 €/m²)

Valeur pleine propriété 234 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 117 150 €

Valeur usufruit (50%) 117 150 €

Droits donation pleine propriété 25 054 €

Droits donation nue-propriété 1 624 €

Économie fiscale 23 430 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 259 €/m²)

Valeur pleine propriété 135 540 €

Valeur nue-propriété (60%) 81 324 €

Valeur usufruit (40%) 54 216 €

Droits donation pleine propriété 5 302 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 5 302 €

Maison 100 m² (2 343 €/m²)

Valeur pleine propriété 234 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 140 580 €

Valeur usufruit (40%) 93 720 €

Droits donation pleine propriété 25 054 €

Droits donation nue-propriété 6 310 €

Économie fiscale 18 744 €

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Démembrement de propriété à Comines : ce qu'il faut savoir

Ville d'Hauts-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Comines (59), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 2 341 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 259 euros/m², Comines permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Comines est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Comines sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — Démembrement Comines

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Comines ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Comines, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Comines.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Comines ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 135 540 euros : un donateur de 55 ans économise 5 302 euros, un donateur de 70 ans économise 5 302 euros. Pour une maison de 100 m² à 234 300 euros : l'économie est de 23 430 euros à 55 ans et 18 744 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Comines ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Comines, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Comines en 2026

La ville de Comines affiche un prix de vente médian de 2 259 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 341 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 12 731 habitants, la ville présente une densité de 793 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 124 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Nord), et 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Comines

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 331 €/m² contre 2 343 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 540 €, soit une mensualité de 657 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 877 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 225 900 €, avec une mensualité de 1 095 € (salaire requis : 3 129 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Comines	2 259 €	en baisse	12 731
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Comines

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 259 €) est inférieur au prix moyen (2 341 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Comines (59)

Chiffres clés — Comines (59)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 259 €/m²)

Maison 100 m² (2 343 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 259 €/m²)

Maison 100 m² (2 343 €/m²)

Démembrement de propriété à Comines : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

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Appartement 60 m² (2 259 €/m²)

Maison 100 m² (2 343 €/m²)

Appartement 60 m² (2 259 €/m²)

Maison 100 m² (2 343 €/m²)