Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Bagnères-de-Bigorre ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Bagnères-de-Bigorre. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 191 220 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 95 610 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Bagnères-de-Bigorre ?

Le démembrement à Bagnères-de-Bigorre présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Bagnères-de-Bigorre (65)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Bagnères-de-Bigorre ?

Le démembrement de propriété à Bagnères-de-Bigorre consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Bagnères-de-Bigorre. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Bagnères-de-Bigorre (65)

3 062 €

Prix moyen / m²

3 187 €

Prix appart. / m²

2 629 €

Prix maison / m²

7 114

Population

191 220 €

Appartement 60 m²

262 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 187 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 220 €

Valeur nue-propriété (50%) 95 610 €

Valeur usufruit (50%) 95 610 €

Droits donation pleine propriété 16 438 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 16 438 €

Maison 100 m² (2 629 €/m²)

Valeur pleine propriété 262 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 131 450 €

Valeur usufruit (50%) 131 450 €

Droits donation pleine propriété 30 774 €

Droits donation nue-propriété 4 484 €

Économie fiscale 26 290 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 187 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 220 €

Valeur nue-propriété (60%) 114 732 €

Valeur usufruit (40%) 76 488 €

Droits donation pleine propriété 16 438 €

Droits donation nue-propriété 1 201 €

Économie fiscale 15 237 €

Maison 100 m² (2 629 €/m²)

Valeur pleine propriété 262 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 157 740 €

Valeur usufruit (40%) 105 160 €

Droits donation pleine propriété 30 774 €

Droits donation nue-propriété 9 742 €

Économie fiscale 21 032 €

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Démembrement de propriété en Bagnères-de-Bigorre : ce qu'il faut savoir

Ville d'Occitanie.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Bagnères-de-Bigorre (65), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 3 062 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Bagnères-de-Bigorre offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Bagnères-de-Bigorre est proche de 5 départements : Hautes-Pyrénées, Pyrénées-Atlantiques, Gers, Haute-Garonne, Ariège. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Bagnères-de-Bigorre sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Hautes-Pyrénées Pyrénées-Atlantiques Gers Haute-Garonne Ariège

Questions fréquentes — Démembrement Bagnères-de-Bigorre

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Bagnères-de-Bigorre ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Bagnères-de-Bigorre, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Bagnères-de-Bigorre.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Bagnères-de-Bigorre ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 191 220 euros : un donateur de 55 ans économise 16 438 euros, un donateur de 70 ans économise 15 237 euros. Pour une maison de 100 m² à 262 900 euros : l'économie est de 26 290 euros à 55 ans et 21 032 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Bagnères-de-Bigorre ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Bagnères-de-Bigorre, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bagnères-de-Bigorre en 2026

La ville de Bagnères-de-Bigorre affiche un prix de vente médian de 2 050 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 062 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,2 %). Avec 7 114 habitants, la ville présente une densité de 56 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 241 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 12 % plus cher que la médiane du département (Hautes-Pyrénées), et 16 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bagnères-de-Bigorre

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 187 €/m² contre 2 629 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 123 000 €, soit une mensualité de 596 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 703 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 205 000 €, avec une mensualité de 994 € (salaire requis : 2 840 € net/mois).

Les prix à Bagnères-de-Bigorre sont 16 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Pyrénées-Atlantiques affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bagnères-de-Bigorre	2 050 €	-7,2 %	7 114
Hautes-Pyrénées	1 831 €	-2,3 %	231 349
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

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Autres villes de la région

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Montpellier 310 240 hab.

3 478 €/m²

Nîmes 151 839 hab.

2 486 €/m²

Perpignan 121 616 hab.

1 810 €/m²

Béziers 81 545 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bagnères-de-Bigorre

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 050 €) est inférieur au prix moyen (3 062 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Bagnères-de-Bigorre (65)

Chiffres clés — Bagnères-de-Bigorre (65)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 187 €/m²)

Maison 100 m² (2 629 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 187 €/m²)

Maison 100 m² (2 629 €/m²)

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Maison 100 m² (2 629 €/m²)