Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aubigny-Les Clouzeaux. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 206 880 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 103 440 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Le démembrement à Aubigny-Les Clouzeaux présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Aubigny-Les Clouzeaux (85)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Le démembrement de propriété à Aubigny-Les Clouzeaux consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Aubigny-Les Clouzeaux. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Aubigny-Les Clouzeaux (85)

2 395 €

Prix moyen / m²

3 448 €

Prix appart. / m²

2 382 €

Prix maison / m²

7 191

Population

206 880 €

Appartement 60 m²

238 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 448 €/m²)

Valeur pleine propriété 206 880 €

Valeur nue-propriété (50%) 103 440 €

Valeur usufruit (50%) 103 440 €

Droits donation pleine propriété 19 570 €

Droits donation nue-propriété 172 €

Économie fiscale 19 398 €

Maison 100 m² (2 382 €/m²)

Valeur pleine propriété 238 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 119 100 €

Valeur usufruit (50%) 119 100 €

Droits donation pleine propriété 25 834 €

Droits donation nue-propriété 2 014 €

Économie fiscale 23 820 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 448 €/m²)

Valeur pleine propriété 206 880 €

Valeur nue-propriété (60%) 124 128 €

Valeur usufruit (40%) 82 752 €

Droits donation pleine propriété 19 570 €

Droits donation nue-propriété 3 020 €

Économie fiscale 16 550 €

Maison 100 m² (2 382 €/m²)

Valeur pleine propriété 238 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 142 920 €

Valeur usufruit (40%) 95 280 €

Droits donation pleine propriété 25 834 €

Droits donation nue-propriété 6 778 €

Économie fiscale 19 056 €

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Démembrement de propriété en Aubigny-Les Clouzeaux : ce qu'il faut savoir

Ville de Pays de la Loire.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Aubigny-Les Clouzeaux (85), situé en région Pays de la Loire. Avec un prix moyen de 2 395 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Aubigny-Les Clouzeaux offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Aubigny-Les Clouzeaux est proche de 5 départements : Vendée, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Deux-Sèvres, Charente-Maritime. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Aubigny-Les Clouzeaux sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Vendée Loire-Atlantique Maine-et-Loire Deux-Sèvres Charente-Maritime

Questions fréquentes — Démembrement Aubigny-Les Clouzeaux

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Aubigny-Les Clouzeaux, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aubigny-Les Clouzeaux.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Aubigny-Les Clouzeaux ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 206 880 euros : un donateur de 55 ans économise 19 398 euros, un donateur de 70 ans économise 16 550 euros. Pour une maison de 100 m² à 238 200 euros : l'économie est de 23 820 euros à 55 ans et 19 056 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Aubigny-Les Clouzeaux, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aubigny-Les Clouzeaux en 2026

La ville de Aubigny-Les Clouzeaux affiche un prix de vente médian de 2 264 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 395 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 191 habitants, la ville présente une densité de 137 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 85 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Vendée), et 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aubigny-Les Clouzeaux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 448 €/m² contre 2 382 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 840 €, soit une mensualité de 658 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 880 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 226 400 €, avec une mensualité de 1 097 € (salaire requis : 3 134 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aubigny-Les Clouzeaux	2 264 €	en baisse	7 191
Vendée	2 489 €	-4,1 %	713 609
Loire-Atlantique	3 125 €	-5,3 %	1 487 570
Maine-et-Loire	2 240 €	-2,2 %	833 776

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Autres villes de la région

Saint-Nazaire 74 568 hab.

3 060 €/m²

La Roche-sur-Yon 54 849 hab.

2 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aubigny-Les Clouzeaux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 264 €) est inférieur au prix moyen (2 395 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Aubigny-Les Clouzeaux (85)

Chiffres clés — Aubigny-Les Clouzeaux (85)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 448 €/m²)

Maison 100 m² (2 382 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 448 €/m²)

Maison 100 m² (2 382 €/m²)

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Maison 100 m² (2 382 €/m²)

Appartement 60 m² (3 448 €/m²)

Maison 100 m² (2 382 €/m²)