Mis à jour juillet 2026

SCI Sainte-Rose (974) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Sainte-Rose ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Sainte-Rose dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 115 620 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 266 euros en IR contre 4 226 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Sainte-Rose ?

La création d'une SCI à Sainte-Rose coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Sainte-Rose ?

Investir via une SCI à Sainte-Rose offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 269 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Sainte-Rose en 2026 ?

2 266 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

454 €

de loyer mensuel estimé, bien à 115 620 €

1 156 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Sainte-Rose (974)

2 269 €

Prix moyen / m²

4 400 €

Prix appart. / m²

454 €

Loyer estimé / mois

6 557

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Sainte-Rose

Base de calcul : un 60 m² à 4 400 euros/m², soit 115 620 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 115 620 €

Loyer mensuel estimé 454 € / mois

Revenu locatif annuel 5 448 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 156 €

Résultat avant impôt 4 292 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 292 €

Impôt (TMI 30%) -1 288 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -738 €

Résultat net SCI IR 2 266 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 292 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 854 €

Résultat imposable à l'IS 438 €

IS (15%) -66 €

Résultat net SCI IS 4 226 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Sainte-Rose

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 115 620 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Sainte-Rose : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région La Réunion, Sainte-Rose (974) compte environ 6 557 habitants pour un marché à 4 400 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 1 927 euros/m² (+3,4 % sur un an) et 30 transactions annuelles, Sainte-Rose offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

Questions fréquentes — SCI Sainte-Rose

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Sainte-Rose ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Sainte-Rose (60 m², 115 620 euros), l'IS laisse 4 226 euros de résultat annuel contre 2 266 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Sainte-Rose ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Sainte-Rose via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 927 €/m² (soit 115 620 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 454 euros/mois, soit 5 448 euros/an. Après taxe foncière (1 156 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 266 euros/an en SCI IR ou 4 226 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Sainte-Rose ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur Sainte-Rose

Sainte-Rose compte 6 557 habitants, ce qui la place au 23e rang de la région La Réunion par la population et au 1 644e rang national. Avec 37 habitants au km², la densité locale est qualifiée de peu dense.

La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Saint-Denis). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Sainte-Rose

La médiane des prix à Sainte-Rose s'établit à 1 927 €/m² (moyenne : 2 269 €/m²). Sainte-Rose se situe ainsi au 1 716e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 21 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 21 %), et 34 % moins cher que celle de son département (2 911 €/m²).

Le marché local enregistre 30 transactions par an, soit 5 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 30 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 927 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 104 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 52 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 134 890 €.

Ces niveaux de prix classent Sainte-Rose parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sainte-Rose en 2026

La ville de Sainte-Rose affiche un prix de vente médian de 1 927 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 269 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 557 habitants, la ville présente une densité de 37 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 30 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 34 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 21 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sainte-Rose

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 400 €/m² contre 1 941 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 115 620 €, soit une mensualité de 560 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 600 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 192 700 €, avec une mensualité de 934 € (salaire requis : 2 669 € net/mois).

Les prix à Sainte-Rose sont 21 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sainte-Rose

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 927 €) est inférieur au prix moyen (2 269 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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