SCI Pithiviers (45) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Pithiviers en bref

Avec 8 856 habitants, Pithiviers est la 41e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 196e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 290 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Loiret (chef-lieu : Orléans), Pithiviers évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Pithiviers

Le prix de vente médian à Pithiviers est de 1 556 €/m², pour une moyenne constatée de 2 293 €/m². Ce niveau place Pithiviers au 1 965e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 36 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 36 %), et 21 % moins cher que celle de son département (1 972 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Eure-et-Loir (1 938 €/m²).

Le marché local enregistre 87 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 87 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 556 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 129 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 64 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 108 920 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Pithiviers dépasse nettement la moyenne nationale : 129 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Pithiviers en 2026

La ville de Pithiviers affiche un prix de vente médian de 1 556 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 293 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 856 habitants, la ville présente une densité de 1 290 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 87 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane du département (Loiret), et 36 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Pithiviers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 565 €/m² contre 2 040 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 93 360 €, soit une mensualité de 452 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 291 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 155 600 €, avec une mensualité de 754 € (salaire requis : 2 154 € net/mois).

Les prix à Pithiviers sont 36 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Eure-et-Loir affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Pithiviers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 556 €) est inférieur au prix moyen (2 293 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.