SCI Ludres (54) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Ludres en 2026 ?
2 750 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
554 €
de loyer mensuel estimé, bien à 143 880 €
1 439 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Ludres (54)
2 771 €
Prix moyen / m²
2 251 €
Prix appart. / m²
554 €
Loyer estimé / mois
5 843
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Ludres
Base de calcul : un 60 m² à 2 251 euros/m², soit 143 880 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Ludres
Votre bien ne vaut pas 143 880 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Ludres : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Grand Est, Ludres (54) compte environ 5 843 habitants pour un marché à 2 251 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 2 398 euros/m² (+1 % sur un an) et 55 transactions annuelles, Ludres offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Ludres est proche de 3 départements : Meuse, Vosges, Moselle. Avec un prix médian de 2 398 euros/m² (55 transactions par an), le marché à Ludres se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Ludres
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Ludres ?
Combien coûte la création d'une SCI à Ludres ?
Quelle rentabilité locative attendre à Ludres via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Ludres ?
Analyse locale
Contexte local : Ludres en bref
Avec 5 843 habitants, Ludres est la 75e commune la plus peuplée de la région Grand Est (sur 89 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 866e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 710 hab/km² en fait un territoire dense.
Localisée dans le département Meurthe-et-Moselle (chef-lieu : Nancy), Ludres évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Ludres
Le prix de vente médian à Ludres est de 2 398 €/m², pour une moyenne constatée de 2 771 €/m². Ce niveau place Ludres au 1 354e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 2 %), et 18 % plus cher que celle de son département (2 027 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Meuse (1 211 €/m²) et le plus onéreux Moselle (1 755 €/m²).
Le marché local enregistre 55 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Avec 55 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 2 398 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 83 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 42 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 167 860 €.
Ces niveaux de prix placent Ludres dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.
Analyse locale
Le marché immobilier à Ludres en 2026
La ville de Ludres affiche un prix de vente médian de 2 398 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 771 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 843 habitants, la ville présente une densité de 710 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 55 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Meurthe-et-Moselle), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Ludres
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 251 €/m² contre 3 003 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 143 880 €, soit une mensualité de 697 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 991 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 239 800 €, avec une mensualité de 1 162 € (salaire requis : 3 320 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Ludres
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 398 €) est inférieur au prix moyen (2 771 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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