Mis à jour juillet 2026

SCI Châteauneuf-sur-Loire (45) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châteauneuf-sur-Loire ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Châteauneuf-sur-Loire dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 117 180 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 606 euros en IR contre 4 781 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Châteauneuf-sur-Loire ?

La création d'une SCI à Châteauneuf-sur-Loire coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châteauneuf-sur-Loire ?

Investir via une SCI à Châteauneuf-sur-Loire offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 545 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 117 180 euros à Châteauneuf-sur-Loire, la SCI à l'IR laisse 2 606 euros nets par an contre 4 781 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Châteauneuf-sur-Loire en 2026 ?

2 606 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

509 €

de loyer mensuel estimé, bien à 117 180 €

1 172 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Châteauneuf-sur-Loire (45)

2 545 €

Prix moyen / m²

3 901 €

Prix appart. / m²

509 €

Loyer estimé / mois

8 546

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Châteauneuf-sur-Loire

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 901 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 117 180 €

Loyer mensuel estimé 509 € / mois

Revenu locatif annuel 6 108 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 172 €

Résultat avant impôt 4 936 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 936 €

Impôt (TMI 30%) -1 481 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -849 €

Résultat net SCI IR 2 606 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 936 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 906 €

Résultat imposable à l'IS 1 030 €

IS (15%) -155 €

Résultat net SCI IS 4 781 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Châteauneuf-sur-Loire

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Châteauneuf-sur-Loire : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Châteauneuf-sur-Loire (45) réunit environ 8 546 habitants en région Centre-Val de Loire. Le prix des appartements, 3 901 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 1 953 euros/m² (-8,2 % sur un an) et 152 transactions annuelles, Châteauneuf-sur-Loire offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Châteauneuf-sur-Loire est proche de 5 départements : Eure-et-Loir, Loir-et-Cher, Cher, Nièvre, Yonne. Avec un prix médian de 1 953 euros/m² (152 transactions par an), le marché à Châteauneuf-sur-Loire se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Eure-et-Loir Loir-et-Cher Cher Nièvre Yonne

Questions fréquentes — SCI Châteauneuf-sur-Loire

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châteauneuf-sur-Loire ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 117 180 euros à Châteauneuf-sur-Loire, cela donne 2 606 euros nets par an à l'IR contre 4 781 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Châteauneuf-sur-Loire ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Châteauneuf-sur-Loire, 117 180 euros, c'est de l'ordre de 2,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Châteauneuf-sur-Loire via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 953 €/m² (soit 117 180 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 509 euros/mois, soit 6 108 euros/an. Après taxe foncière (1 172 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 606 euros/an en SCI IR ou 4 781 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châteauneuf-sur-Loire ?

Sur un marché à 3 901 euros/m² comme celui de Châteauneuf-sur-Loire, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

La ville Châteauneuf-sur-Loire : repères locaux

Avec 8 546 habitants, Châteauneuf-sur-Loire est la 42e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 244e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 213 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Loiret (chef-lieu : Orléans), Châteauneuf-sur-Loire évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Châteauneuf-sur-Loire ?

Le prix de vente médian à Châteauneuf-sur-Loire est de 1 953 €/m², pour une moyenne constatée de 2 545 €/m². Ce niveau place Châteauneuf-sur-Loire au 1 697e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 20 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 20 %), et au même niveau que celle de son département (1 972 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Eure-et-Loir (1 938 €/m²).

Le marché local enregistre 152 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Châteauneuf-sur-Loire

Avec 152 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 953 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 102 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 51 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 136 710 €.

Sur ce marché accessible, à Châteauneuf-sur-Loire, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Châteauneuf-sur-Loire en 2026

La ville de Châteauneuf-sur-Loire affiche un prix de vente médian de 1 953 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 545 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 546 habitants, la ville présente une densité de 213 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 152 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Loiret), et 20 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Châteauneuf-sur-Loire

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 901 €/m² contre 2 124 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 117 180 €, soit une mensualité de 568 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 623 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 195 300 €, avec une mensualité de 947 € (salaire requis : 2 706 € net/mois).

Les prix à Châteauneuf-sur-Loire sont 20 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Châteauneuf-sur-Loire	1 953 €	en baisse	8 546
Eure-et-Loir	1 938 €	-3,6 %	433 129
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543
Cher	1 304 €	-2,2 %	298 660

Département

Voir les résultats pour Loiret (45) 691 268 hab.

1 972 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Jean-de-Braye 23 147 hab.

2 234 €/m²

Fleury-les-Aubrais 21 804 hab.

2 212 €/m²

Saran 17 316 hab.

2 464 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Châteauneuf-sur-Loire

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 953 €) est inférieur au prix moyen (2 545 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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