Mis à jour juillet 2026

SCI Bondues (59) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bondues ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Bondues dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 267 060 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 413 euros en IR contre 10 050 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Bondues ?

La création d'une SCI à Bondues coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bondues ?

Investir via une SCI à Bondues offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 384 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Bondues. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Bondues en 2026 ?

5 413 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 077 €

de loyer mensuel estimé, bien à 267 060 €

2 671 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bondues (59)

5 384 €

Prix moyen / m²

4 586 €

Prix appart. / m²

1 077 €

Loyer estimé / mois

9 747

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bondues

Bien retenu : 60 m² valorisés 267 060 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 267 060 €

Loyer mensuel estimé 1 077 € / mois

Revenu locatif annuel 12 924 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 671 €

Résultat avant impôt 10 253 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 253 €

Impôt (TMI 30%) -3 076 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 764 €

Résultat net SCI IR 5 413 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 253 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 902 €

Résultat imposable à l'IS 1 351 €

IS (15%) -203 €

Résultat net SCI IS 10 050 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Bondues

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Bondues : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Bondues (59), en région Hauts-de-France, compte environ 9 747 habitants. Au prix appartement de 4 586 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 267 060 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 451 euros/m² (+0,7 % sur un an) et 149 transactions annuelles, une SCI à Bondues se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Bondues est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 4 451 euros/m² (149 transactions par an), comparez le marché à Bondues avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — SCI Bondues

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bondues ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 10 050 euros contre 5 413 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Bondues ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Bondues via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 451 €/m² (soit 267 060 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 077 euros/mois, soit 12 924 euros/an. Après taxe foncière (2 671 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 413 euros/an en SCI IR ou 10 050 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bondues ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Bondues

Bondues compte 9 747 habitants, ce qui la place au 104e rang de la région Hauts-de-France par la population et au 1 083e rang national. Avec 750 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Nord, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Lille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Bondues

La médiane des prix à Bondues s'établit à 4 451 €/m² (moyenne : 5 384 €/m²). Bondues se situe ainsi au 270e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 82 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 82 %), et 102 % plus cher que celle de son département (2 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aisne (1 333 €/m²) et le plus onéreux Somme (1 894 €/m²).

Le marché local enregistre 149 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 149 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 451 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 45 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 311 570 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 45 m² à Bondues contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bondues en 2026

La ville de Bondues affiche un prix de vente médian de 4 451 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 384 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 747 habitants, la ville présente une densité de 750 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 149 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 102 % plus cher que la médiane du département (Nord), et 82 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bondues

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 586 €/m² contre 5 460 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 267 060 €, soit une mensualité de 1 294 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 697 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 445 100 €, avec une mensualité de 2 157 € (salaire requis : 6 163 € net/mois).

Les prix à Bondues sont 82 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Pas-de-Calais, Somme, Aisne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bondues	4 451 €	stable	9 747
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

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Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bondues

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 451 €) est inférieur au prix moyen (5 384 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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