Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Gémenos ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Gémenos.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Gémenos (13)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Gémenos à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative à Gémenos en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

5 644 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Gémenos. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Gémenos (13)

4,8%

Rendement brut estimé

5 644 €

Prix médian / m²

26 €

Loyer estimé / m² / mois

Transactions / an

6 559 € / m²

Maisons

5 644 € / m²

Appartements

en hausse

Tendance des prix

Investir à Gémenos : analyse du marché

Gémenos (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 6 579 habitants répartis sur 33 km² (200 hab/km²).

Le Gémenos affiche un prix médian de 5 644 euros/m² et un rendement brut moyen de 4,8%, avec une évolution de +9,3% sur un an : l'investisseur arbitre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value.

La ville enregistre environ 60 transactions immobilières par an. Les maisons (6 559 euros/m²) affichent des prix proches des appartements (6 287 euros/m²), offrant des opportunités variées selon votre stratégie d'investissement.

Scénarios d'investissement — Gémenos

Appartement 45 m² — 5 644 €/m²

Prix d'achat 253 980 €

Loyer mensuel estimé 1 016 € / mois

Revenus locatifs annuels 12 192 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 3 658 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 6 559 €/m²

Prix d'achat 590 310 €

Loyer mensuel estimé 2 361 € / mois

Revenus locatifs annuels 28 332 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 8 500 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Gémenos est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 5 644 euros/m², les rendements bruts à Gémenos dépendent du rapport loyer/prix : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut se comprime.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Investir à Gémenos

Quel est le rendement locatif moyen à Gémenos en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen à Gémenos est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Gémenos ?

Pour un appartement de 45 m² à Gémenos, le loyer mensuel estimé est d'environ 1 016 euros. Le loyer au m² est estimé à 26 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Gémenos ?

Le Gémenos affiche un rendement brut de 4,8% et une évolution des prix de +9,3% sur un an : la sécurité du placement se juge sur ces chiffres et le volume de transactions.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Gémenos ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Gémenos, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gémenos en 2026

La ville de Gémenos affiche un prix de vente médian de 5 644 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 491 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 579 habitants, la ville présente une densité de 200 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 60 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 48 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 131 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gémenos

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 287 €/m² contre 6 559 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 338 640 €, soit une mensualité de 1 641 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 689 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 564 400 €, avec une mensualité de 2 736 € (salaire requis : 7 817 € net/mois).

Les prix à Gémenos sont 131 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gémenos	5 644 €	en hausse	6 579
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gémenos

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 644 €) est inférieur au prix moyen (6 491 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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