LMNP Basse-Goulaine (44)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Basse-Goulaine.
Quelle rentabilité LMNP à Basse-Goulaine en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Basse-Goulaine. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Basse-Goulaine (44)
3 607 €
Prix médian / m²
21 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
81
Transactions / an
LMNP en Basse-Goulaine : analyse
Basse-Goulaine (44), en région Pays de la Loire, affiche un prix moyen de 4 139 euros/m² (-3,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 21 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Basse-Goulaine
T2 45 m² — Basse-Goulaine
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Basse-Goulaine
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Basse-Goulaine :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 204 € | 6 204 € | 11 172 € | 11 172 € |
| Abattement / Charges | -3 102 € | -1 551 € | -5 586 € | -2 793 € |
| Amortissement | — | -3 139 € | — | -5 650 € |
| Base imposable | 3 102 € | 1 514 € | 5 586 € | 2 729 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 931 € | 454 € | 1 676 € | 819 € |
| Rendement net fiscal | 5,0% | 5,5% | 5,0% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 477 euros/an d'impôt pour un studio et 857 euros/an pour un T2 à Basse-Goulaine.
Pourquoi investir en meublé à Basse-Goulaine
Basse-Goulaine bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 139 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Basse-Goulaine combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (701 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Pays de la Loire renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Basse-Goulaine est proche de 5 départements : Loire-Atlantique, Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Le marché locatif à Basse-Goulaine est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Basse-Goulaine
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Basse-Goulaine ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Basse-Goulaine ?
Basse-Goulaine est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Basse-Goulaine ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Basse-Goulaine en 2026
La ville de Basse-Goulaine affiche un prix de vente médian de 3 607 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 139 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 679 habitants, la ville présente une densité de 701 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 81 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 47 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Basse-Goulaine
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 185 €/m² contre 4 134 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 216 420 €, soit une mensualité de 1 049 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 997 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 360 700 €, avec une mensualité de 1 748 € (salaire requis : 4 994 € net/mois).
Les prix à Basse-Goulaine sont 47 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Loire-Atlantique, Morbihan, Ille-et-Vilaine affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Basse-Goulaine | 3 607 € | en baisse | 9 679 |
| Loire-Atlantique | 3 125 € | -5,3 % | 1 487 570 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Basse-Goulaine
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 607 €) est inférieur au prix moyen (4 139 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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