Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Tarn-et-Garonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Tarn-et-Garonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 213 300 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 106 650 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Tarn-et-Garonne ?

Le démembrement dans le Tarn-et-Garonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Tarn-et-Garonne (82)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Tarn-et-Garonne ?

Le démembrement de propriété dans le Tarn-et-Garonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Tarn-et-Garonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Tarn-et-Garonne (82)

2 538 €

Prix moyen / m²

3 555 €

Prix appart. / m²

2 258 €

Prix maison / m²

265 817

Population

213 300 €

Appartement 60 m²

225 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 555 €/m²)

Valeur pleine propriété 213 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 106 650 €

Valeur usufruit (50%) 106 650 €

Droits donation pleine propriété 20 854 €

Droits donation nue-propriété 333 €

Économie fiscale 20 521 €

Maison 100 m² (2 258 €/m²)

Valeur pleine propriété 225 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 112 900 €

Valeur usufruit (50%) 112 900 €

Droits donation pleine propriété 23 354 €

Droits donation nue-propriété 926 €

Économie fiscale 22 428 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 555 €/m²)

Valeur pleine propriété 213 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 127 980 €

Valeur usufruit (40%) 85 320 €

Droits donation pleine propriété 20 854 €

Droits donation nue-propriété 3 790 €

Économie fiscale 17 064 €

Maison 100 m² (2 258 €/m²)

Valeur pleine propriété 225 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 135 480 €

Valeur usufruit (40%) 90 320 €

Droits donation pleine propriété 23 354 €

Droits donation nue-propriété 5 290 €

Économie fiscale 18 064 €

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Démembrement de propriété en Tarn-et-Garonne : ce qu'il faut savoir

Le Tarn-et-Garonne est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Tarn-et-Garonne (82), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 2 538 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Tarn-et-Garonne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Montauban, Castelsarrasin et Moissac. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Tarn-et-Garonne est voisin de 5 départements : Tarn-et-Garonne, Lot, Aveyron, Tarn, Haute-Garonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Tarn-et-Garonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Tarn-et-Garonne Lot Aveyron Tarn Haute-Garonne

Questions fréquentes — Démembrement Tarn-et-Garonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Tarn-et-Garonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Tarn-et-Garonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Tarn-et-Garonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Tarn-et-Garonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 213 300 euros : un donateur de 55 ans économise 20 521 euros, un donateur de 70 ans économise 17 064 euros. Pour une maison de 100 m² à 225 800 euros : l'économie est de 22 428 euros à 55 ans et 18 064 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Tarn-et-Garonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Tarn-et-Garonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Tarn-et-Garonne en 2026

Le département Tarn-et-Garonne (82) affiche un prix de vente médian de 1 950 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 538 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,9 %). Avec ses 265 817 habitants répartis sur 3 718 km², le département présente une densité de 71 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 4 232 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Tarn-et-Garonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 555 €/m² contre 2 258 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 117 000 €, soit une mensualité de 567 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 620 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 195 000 €, avec une mensualité de 945 € (salaire requis : 2 700 € net/mois).

Les prix en Tarn-et-Garonne sont 20 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Tarn-et-Garonne	1 950 €	-1,9 %	265 817
Tarn-et-Garonne	1 950 €	-1,9 %	265 817
Lot	1 789 €	-2,7 %	176 473
Aveyron	1 694 €	-3,6 %	279 609

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Principales villes en Tarn-et-Garonne

Montauban 62 945 hab.

2 216 €/m²

Castelsarrasin 14 343 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Tarn-et-Garonne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 7 communes couvertes du département.

Montauban Castelsarrasin Moissac Caussade Montech Nègrepelisse Valence

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Tarn-et-Garonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 950 €) est inférieur au prix moyen (2 538 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 195 communes, dont les principales sont Montauban, Castelsarrasin, Moissac.

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Démembrement Tarn-et-Garonne (82)

Chiffres clés — Tarn-et-Garonne (82)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 555 €/m²)

Maison 100 m² (2 258 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 555 €/m²)

Maison 100 m² (2 258 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 555 €/m²)

Maison 100 m² (2 258 €/m²)

Appartement 60 m² (3 555 €/m²)

Maison 100 m² (2 258 €/m²)