Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-François ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-François. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 347 580 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 173 790 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-François ?

Le démembrement à Saint-François présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-François (971)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-François ?

Le démembrement de propriété à Saint-François consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-François. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-François (971)

6 307 €

Prix moyen / m²

5 793 €

Prix appart. / m²

6 879 €

Prix maison / m²

13 942

Population

347 580 €

Appartement 60 m²

687 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 793 €/m²)

Valeur pleine propriété 347 580 €

Valeur nue-propriété (50%) 173 790 €

Valeur usufruit (50%) 173 790 €

Droits donation pleine propriété 47 710 €

Droits donation nue-propriété 12 952 €

Économie fiscale 34 758 €

Maison 100 m² (6 879 €/m²)

Valeur pleine propriété 687 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 343 950 €

Valeur usufruit (50%) 343 950 €

Droits donation pleine propriété 119 332 €

Droits donation nue-propriété 46 984 €

Économie fiscale 72 348 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 793 €/m²)

Valeur pleine propriété 347 580 €

Valeur nue-propriété (60%) 208 548 €

Valeur usufruit (40%) 139 032 €

Droits donation pleine propriété 47 710 €

Droits donation nue-propriété 19 904 €

Économie fiscale 27 806 €

Maison 100 m² (6 879 €/m²)

Valeur pleine propriété 687 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 412 740 €

Valeur usufruit (40%) 275 160 €

Droits donation pleine propriété 119 332 €

Droits donation nue-propriété 60 742 €

Économie fiscale 58 590 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Saint-François

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Saint-François : ce qu'il faut savoir

Ville de Guadeloupe.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-François (971), situé en région Guadeloupe. Avec un prix moyen de 6 307 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-François et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-François est proche de 1 départements : Guadeloupe. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-François génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Guadeloupe

Questions fréquentes — Démembrement Saint-François

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-François ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-François, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-François.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-François ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 347 580 euros : un donateur de 55 ans économise 34 758 euros, un donateur de 70 ans économise 27 806 euros. Pour une maison de 100 m² à 687 900 euros : l'économie est de 72 348 euros à 55 ans et 58 590 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-François ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-François, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-François en 2026

La ville de Saint-François affiche un prix de vente médian de 5 298 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 307 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 13 942 habitants, la ville présente une densité de 228 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 186 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 61 % plus cher que la médiane du département (Guadeloupe), et 116 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-François

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 793 €/m² contre 6 879 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 317 880 €, soit une mensualité de 1 541 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 403 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 529 800 €, avec une mensualité de 2 568 € (salaire requis : 7 337 € net/mois).

Les prix à Saint-François sont 116 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Guadeloupe affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-François	5 298 €	en hausse	13 942
Guadeloupe	3 297 €	+2,6 %	384 160

Explorer

Autres villes de la région

Les Abymes 51 055 hab.

2 005 €/m²

Baie-Mahault 30 924 hab.

3 018 €/m²

Le Gosier 27 757 hab.

3 807 €/m²

Petit-Bourg 24 665 hab.

3 158 €/m²

Sainte-Anne 23 973 hab.

3 833 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-François

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 298 €) est inférieur au prix moyen (6 307 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Saint-François

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Saint-François

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Saint-François (971)

Chiffres clés — Saint-François (971)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 793 €/m²)

Maison 100 m² (6 879 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 793 €/m²)

Maison 100 m² (6 879 €/m²)

Démembrement de propriété en Saint-François : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Saint-François

Le marché immobilier à Saint-François en 2026

Prix et budget à Saint-François

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Saint-François

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (5 793 €/m²)

Maison 100 m² (6 879 €/m²)

Appartement 60 m² (5 793 €/m²)

Maison 100 m² (6 879 €/m²)