Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à La Ferté-Saint-Aubin ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à La Ferté-Saint-Aubin. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 109 680 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 54 840 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à La Ferté-Saint-Aubin ?

Le démembrement à La Ferté-Saint-Aubin présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement La Ferté-Saint-Aubin (45)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à La Ferté-Saint-Aubin ?

Le démembrement de propriété à La Ferté-Saint-Aubin consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à La Ferté-Saint-Aubin. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — La Ferté-Saint-Aubin (45)

2 275 €

Prix moyen / m²

1 828 €

Prix appart. / m²

2 300 €

Prix maison / m²

7 284

Population

109 680 €

Appartement 60 m²

230 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 828 €/m²)

Valeur pleine propriété 109 680 €

Valeur nue-propriété (50%) 54 840 €

Valeur usufruit (50%) 54 840 €

Droits donation pleine propriété 564 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 564 €

Maison 100 m² (2 300 €/m²)

Valeur pleine propriété 230 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 115 000 €

Valeur usufruit (50%) 115 000 €

Droits donation pleine propriété 24 194 €

Droits donation nue-propriété 1 241 €

Économie fiscale 22 953 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 828 €/m²)

Valeur pleine propriété 109 680 €

Valeur nue-propriété (60%) 65 808 €

Valeur usufruit (40%) 43 872 €

Droits donation pleine propriété 564 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 564 €

Maison 100 m² (2 300 €/m²)

Valeur pleine propriété 230 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 138 000 €

Valeur usufruit (40%) 92 000 €

Droits donation pleine propriété 24 194 €

Droits donation nue-propriété 5 794 €

Économie fiscale 18 400 €

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Démembrement de propriété en La Ferté-Saint-Aubin : ce qu'il faut savoir

Ville de Centre-Val de Loire.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à La Ferté-Saint-Aubin (45), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 2 275 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, La Ferté-Saint-Aubin offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

La Ferté-Saint-Aubin est proche de 5 départements : Loiret, Eure-et-Loir, Loir-et-Cher, Cher, Nièvre. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à La Ferté-Saint-Aubin sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Loiret Eure-et-Loir Loir-et-Cher Cher Nièvre

Questions fréquentes — Démembrement La Ferté-Saint-Aubin

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à La Ferté-Saint-Aubin ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À La Ferté-Saint-Aubin, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à La Ferté-Saint-Aubin.

Combien économise-t-on avec un démembrement à La Ferté-Saint-Aubin ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 109 680 euros : un donateur de 55 ans économise 564 euros, un donateur de 70 ans économise 564 euros. Pour une maison de 100 m² à 230 000 euros : l'économie est de 22 953 euros à 55 ans et 18 400 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à La Ferté-Saint-Aubin ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À La Ferté-Saint-Aubin, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à La Ferté-Saint-Aubin en 2026

La ville de La Ferté-Saint-Aubin affiche un prix de vente médian de 2 049 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 275 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 284 habitants, la ville présente une densité de 84 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 94 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % plus cher que la médiane du département (Loiret), et 16 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à La Ferté-Saint-Aubin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 828 €/m² contre 2 300 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 122 940 €, soit une mensualité de 596 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 703 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 204 900 €, avec une mensualité de 993 € (salaire requis : 2 837 € net/mois).

Les prix à La Ferté-Saint-Aubin sont 16 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
La Ferté-Saint-Aubin	2 049 €	en baisse	7 284
Loiret	1 972 €	-3,5 %	691 268
Eure-et-Loir	1 938 €	-3,6 %	433 129
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543

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Autres villes de la région

Châteauroux 42 963 hab.

1 444 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à La Ferté-Saint-Aubin

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 049 €) est inférieur au prix moyen (2 275 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement La Ferté-Saint-Aubin (45)

Chiffres clés — La Ferté-Saint-Aubin (45)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 828 €/m²)

Maison 100 m² (2 300 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 828 €/m²)

Maison 100 m² (2 300 €/m²)

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Appartement 60 m² (1 828 €/m²)

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