Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Guyane ?

Le démembrement à Guyane présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Guyane (973)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Guyane ?

Le démembrement de propriété à Guyane consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Guyane ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Guyane. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 180 600 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 90 300 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Guyane. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Guyane ?

14 314 € de droits économisés, appartement de 60 m²

90 300 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

45 220 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Guyane (973)

5 156 €

Prix moyen / m²

6 045 €

Prix appart. / m²

4 522 €

Prix maison / m²

293 996

Population

180 600 €

Appartement 60 m²

452 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 010 €/m²)

Valeur pleine propriété 180 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 90 300 €

Valeur usufruit (50%) 90 300 €

Droits donation pleine propriété 14 314 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 14 314 €

Maison 100 m² (4 522 €/m²)

Valeur pleine propriété 452 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 226 100 €

Valeur usufruit (50%) 226 100 €

Droits donation pleine propriété 68 634 €

Droits donation nue-propriété 23 414 €

Économie fiscale 45 220 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 010 €/m²)

Valeur pleine propriété 180 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 108 360 €

Valeur usufruit (40%) 72 240 €

Droits donation pleine propriété 14 314 €

Droits donation nue-propriété 432 €

Économie fiscale 13 882 €

Maison 100 m² (4 522 €/m²)

Valeur pleine propriété 452 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 271 320 €

Valeur usufruit (40%) 180 880 €

Droits donation pleine propriété 68 634 €

Droits donation nue-propriété 32 458 €

Économie fiscale 36 176 €

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Démembrement de propriété à Guyane : ce qu'il faut savoir

La Guyane est le plus grand département français par la superficie mais l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Guyane (973), situé en région Guyane. Avec un prix moyen de 5 156 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 010 euros/m² (1 147 transactions par an), le démembrement à Guyane réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni, Matoury, Remire-Montjoly, Kourou, Macouria, Mana et Apatou. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Questions fréquentes — Démembrement Guyane

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Guyane ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Guyane, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Guyane.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Guyane ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 180 600 euros : un donateur de 55 ans économise 14 314 euros, un donateur de 70 ans économise 13 882 euros. Pour une maison de 100 m² à 452 200 euros : l'économie est de 45 220 euros à 55 ans et 36 176 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Guyane ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Guyane, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Guyane en 2026

Le département Guyane (973) affiche un prix de vente médian de 3 010 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (5 156 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+4,1 %). Avec ses 293 996 habitants répartis sur 83 534 km², le département présente une densité de 4 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 147 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Guyane

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 045 €/m² contre 4 522 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 180 600 €, soit une mensualité de 875 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 500 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 301 000 €, avec une mensualité de 1 459 € (salaire requis : 4 169 € net/mois).

Les prix en Guyane sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale.

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Principales villes en Guyane

Cayenne 62 675 hab.

2 848 €/m²

Saint-Laurent-du-Maroni 54 429 hab.

3 040 €/m²

Matoury 36 512 hab.

2 159 €/m²

Remire-Montjoly 27 723 hab.

4 741 €/m²

Kourou 24 824 hab.

2 366 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Guyane

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Cayenne Saint-Laurent-du-Maroni Matoury Remire-Montjoly Kourou Macouria

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Guyane

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 010 €) est inférieur au prix moyen (5 156 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 22 communes, dont les principales sont Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni, Matoury, Remire-Montjoly.

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Démembrement Guyane (973)

Chiffres clés — Guyane (973)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 010 €/m²)

Maison 100 m² (4 522 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 010 €/m²)

Maison 100 m² (4 522 €/m²)

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