Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Fort-de-France ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Fort-de-France. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 161 340 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 80 670 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Fort-de-France ?

Le démembrement à Fort-de-France présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Fort-de-France (972)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Fort-de-France ?

Le démembrement de propriété à Fort-de-France consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Fort-de-France. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Fort-de-France ?

10 462 € de droits économisés, appartement de 60 m²

80 670 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

24 800 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Fort-de-France (972)

3 863 €

Prix moyen / m²

4 501 €

Prix appart. / m²

2 480 €

Prix maison / m²

75 506

Population

161 340 €

Appartement 60 m²

248 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 689 €/m²)

Valeur pleine propriété 161 340 €

Valeur nue-propriété (50%) 80 670 €

Valeur usufruit (50%) 80 670 €

Droits donation pleine propriété 10 462 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 462 €

Maison 100 m² (2 480 €/m²)

Valeur pleine propriété 248 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 124 000 €

Valeur usufruit (50%) 124 000 €

Droits donation pleine propriété 27 794 €

Droits donation nue-propriété 2 994 €

Économie fiscale 24 800 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 689 €/m²)

Valeur pleine propriété 161 340 €

Valeur nue-propriété (60%) 96 804 €

Valeur usufruit (40%) 64 536 €

Droits donation pleine propriété 10 462 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 462 €

Maison 100 m² (2 480 €/m²)

Valeur pleine propriété 248 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 148 800 €

Valeur usufruit (40%) 99 200 €

Droits donation pleine propriété 27 794 €

Droits donation nue-propriété 7 954 €

Économie fiscale 19 840 €

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Démembrement de propriété à Fort-de-France : ce qu'il faut savoir

Ville de Martinique.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Fort-de-France (972), situé en région Martinique. Avec un prix moyen de 3 863 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 689 euros/m², Fort-de-France permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Questions fréquentes — Démembrement Fort-de-France

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Fort-de-France ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Fort-de-France, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Fort-de-France.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Fort-de-France ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 161 340 euros : un donateur de 55 ans économise 10 462 euros, un donateur de 70 ans économise 10 462 euros. Pour une maison de 100 m² à 248 000 euros : l'économie est de 24 800 euros à 55 ans et 19 840 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Fort-de-France ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Fort-de-France, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Fort-de-France en 2026

La ville de Fort-de-France affiche un prix de vente médian de 2 689 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 863 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,9 %). Avec 75 506 habitants, la ville présente une densité de 1 715 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 560 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % moins cher que la médiane du département (Martinique), et 10 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Fort-de-France

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 501 €/m² contre 2 480 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 161 340 €, soit une mensualité de 782 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 234 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 268 900 €, avec une mensualité de 1 303 € (salaire requis : 3 723 € net/mois).

Les prix à Fort-de-France sont 10 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour Martinique (972) 360 630 hab.

2 972 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Le Lamentin 39 400 hab.

2 576 €/m²

Le Robert 21 553 hab.

2 691 €/m²

Schœlcher 19 478 hab.

3 533 €/m²

Ducos 18 105 hab.

2 768 €/m²

Le François 15 778 hab.

3 504 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Fort-de-France

Ce territoire applique un taux réduit de DMTO, ce qui diminue légèrement les frais de notaire par rapport à la moyenne nationale. Le prix médian au m² (2 689 €) est inférieur au prix moyen (3 863 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Fort-de-France (972)

Chiffres clés — Fort-de-France (972)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 689 €/m²)

Maison 100 m² (2 480 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 689 €/m²)

Maison 100 m² (2 480 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 689 €/m²)

Maison 100 m² (2 480 €/m²)

Appartement 60 m² (2 689 €/m²)

Maison 100 m² (2 480 €/m²)