Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Epagny Metz-Tessy ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Epagny Metz-Tessy. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 326 640 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 163 320 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Epagny Metz-Tessy ?

Le démembrement à Epagny Metz-Tessy présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Epagny Metz-Tessy (74)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Epagny Metz-Tessy ?

Le démembrement de propriété à Epagny Metz-Tessy consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Epagny Metz-Tessy. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Epagny Metz-Tessy ?

32 664 € de droits économisés, appartement de 60 m²

163 320 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

57 470 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Epagny Metz-Tessy (74)

5 578 €

Prix moyen / m²

5 510 €

Prix appart. / m²

5 747 €

Prix maison / m²

8 925

Population

326 640 €

Appartement 60 m²

574 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 444 €/m²)

Valeur pleine propriété 326 640 €

Valeur nue-propriété (50%) 163 320 €

Valeur usufruit (50%) 163 320 €

Droits donation pleine propriété 43 522 €

Droits donation nue-propriété 10 858 €

Économie fiscale 32 664 €

Maison 100 m² (5 747 €/m²)

Valeur pleine propriété 574 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 287 350 €

Valeur usufruit (50%) 287 350 €

Droits donation pleine propriété 93 134 €

Droits donation nue-propriété 35 664 €

Économie fiscale 57 470 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 444 €/m²)

Valeur pleine propriété 326 640 €

Valeur nue-propriété (60%) 195 984 €

Valeur usufruit (40%) 130 656 €

Droits donation pleine propriété 43 522 €

Droits donation nue-propriété 17 391 €

Économie fiscale 26 131 €

Maison 100 m² (5 747 €/m²)

Valeur pleine propriété 574 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 344 820 €

Valeur usufruit (40%) 229 880 €

Droits donation pleine propriété 93 134 €

Droits donation nue-propriété 47 158 €

Économie fiscale 45 976 €

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Démembrement de propriété à Epagny Metz-Tessy : ce qu'il faut savoir

Ville d'Auvergne-Rhône-Alpes.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Epagny Metz-Tessy (74), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 5 578 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 5 444 euros/m² (97 transactions par an), le démembrement à Epagny Metz-Tessy réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Epagny Metz-Tessy est proche de 2 départements : Savoie, Ain. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Epagny Metz-Tessy génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Savoie Ain

Questions fréquentes — Démembrement Epagny Metz-Tessy

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Epagny Metz-Tessy ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Epagny Metz-Tessy, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Epagny Metz-Tessy.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Epagny Metz-Tessy ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 326 640 euros : un donateur de 55 ans économise 32 664 euros, un donateur de 70 ans économise 26 131 euros. Pour une maison de 100 m² à 574 700 euros : l'économie est de 57 470 euros à 55 ans et 45 976 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Epagny Metz-Tessy ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Epagny Metz-Tessy, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Epagny Metz-Tessy en 2026

La ville d'Epagny Metz-Tessy affiche un prix de vente médian de 5 444 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 578 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 925 habitants, la ville présente une densité de 744 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 97 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 122 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Epagny Metz-Tessy

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 510 €/m² contre 5 747 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 326 640 €, soit une mensualité de 1 583 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 523 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 544 400 €, avec une mensualité de 2 639 € (salaire requis : 7 540 € net/mois).

Les prix à Epagny Metz-Tessy sont 122 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Savoie, Ain affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Epagny Metz-Tessy	5 444 €	en baisse	8 925
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344

Département

Voir les résultats pour Haute-Savoie (74) 861 158 hab.

4 541 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Thonon-les-Bains 37 928 hab.

3 911 €/m²

Annemasse 37 628 hab.

3 661 €/m²

Cluses 17 795 hab.

2 548 €/m²

Sallanches 17 319 hab.

3 933 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Epagny Metz-Tessy

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 444 €) est inférieur au prix moyen (5 578 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Epagny Metz-Tessy (74)

Chiffres clés — Epagny Metz-Tessy (74)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 444 €/m²)

Maison 100 m² (5 747 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 444 €/m²)

Maison 100 m² (5 747 €/m²)

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Appartement 60 m² (5 444 €/m²)

Maison 100 m² (5 747 €/m²)

Appartement 60 m² (5 444 €/m²)

Maison 100 m² (5 747 €/m²)