Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Carcassonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Carcassonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 162 240 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 81 120 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Carcassonne ?

Le démembrement à Carcassonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Carcassonne (11)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Carcassonne ?

Le démembrement de propriété à Carcassonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Carcassonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Carcassonne (11)

2 716 €

Prix moyen / m²

2 704 €

Prix appart. / m²

2 732 €

Prix maison / m²

46 080

Population

162 240 €

Appartement 60 m²

273 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 704 €/m²)

Valeur pleine propriété 162 240 €

Valeur nue-propriété (50%) 81 120 €

Valeur usufruit (50%) 81 120 €

Droits donation pleine propriété 10 642 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 642 €

Maison 100 m² (2 732 €/m²)

Valeur pleine propriété 273 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 136 600 €

Valeur usufruit (50%) 136 600 €

Droits donation pleine propriété 32 834 €

Droits donation nue-propriété 5 514 €

Économie fiscale 27 320 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 704 €/m²)

Valeur pleine propriété 162 240 €

Valeur nue-propriété (60%) 97 344 €

Valeur usufruit (40%) 64 896 €

Droits donation pleine propriété 10 642 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 642 €

Maison 100 m² (2 732 €/m²)

Valeur pleine propriété 273 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 163 920 €

Valeur usufruit (40%) 109 280 €

Droits donation pleine propriété 32 834 €

Droits donation nue-propriété 10 978 €

Économie fiscale 21 856 €

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Démembrement de propriété en Carcassonne : ce qu'il faut savoir

Ville de Occitanie.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Carcassonne (11), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 2 716 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Carcassonne offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Carcassonne est proche de 5 départements : Aude, Hérault, Tarn, Haute-Garonne, Ariège. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Carcassonne sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Aude Hérault Tarn Haute-Garonne Ariège

Questions fréquentes — Démembrement Carcassonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Carcassonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Carcassonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Carcassonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Carcassonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 162 240 euros : un donateur de 55 ans économise 10 642 euros, un donateur de 70 ans économise 10 642 euros. Pour une maison de 100 m² à 273 200 euros : l'économie est de 27 320 euros à 55 ans et 21 856 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Carcassonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Carcassonne, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Carcassonne en 2026

La ville de Carcassonne affiche un prix de vente médian de 1 579 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 716 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,5 %). Avec 46 080 habitants, la ville présente une densité de 707 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 043 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Aude), et 35 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Carcassonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 704 €/m² contre 2 732 €/m² pour une maison (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 94 740 €, soit une mensualité de 459 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 311 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 157 900 €, avec une mensualité de 765 € (salaire requis : 2 186 € net/mois).

Les prix à Carcassonne sont 35 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Aude, Hérault, Tarn affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Carcassonne	1 579 €	-3,5 %	46 080
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Hérault	3 307 €	-2,7 %	1 230 289
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

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Autres villes de la région

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Montpellier 310 240 hab.

3 478 €/m²

Nîmes 151 839 hab.

2 486 €/m²

Perpignan 121 616 hab.

1 810 €/m²

Béziers 81 545 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Carcassonne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 579 €) est inférieur au prix moyen (2 716 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Carcassonne (11)

Chiffres clés — Carcassonne (11)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 704 €/m²)

Maison 100 m² (2 732 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 704 €/m²)

Maison 100 m² (2 732 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 704 €/m²)

Maison 100 m² (2 732 €/m²)

Appartement 60 m² (2 704 €/m²)

Maison 100 m² (2 732 €/m²)