Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Basse-Goulaine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Basse-Goulaine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 251 100 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 125 550 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Basse-Goulaine ?

Le démembrement à Basse-Goulaine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Basse-Goulaine (44)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Basse-Goulaine ?

Le démembrement de propriété à Basse-Goulaine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Basse-Goulaine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Basse-Goulaine (44)

4 139 €

Prix moyen / m²

4 185 €

Prix appart. / m²

4 134 €

Prix maison / m²

9 679

Population

251 100 €

Appartement 60 m²

413 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 185 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 125 550 €

Valeur usufruit (50%) 125 550 €

Droits donation pleine propriété 28 414 €

Droits donation nue-propriété 3 304 €

Économie fiscale 25 110 €

Maison 100 m² (4 134 €/m²)

Valeur pleine propriété 413 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 206 700 €

Valeur usufruit (50%) 206 700 €

Droits donation pleine propriété 60 874 €

Droits donation nue-propriété 19 534 €

Économie fiscale 41 340 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 185 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 150 660 €

Valeur usufruit (40%) 100 440 €

Droits donation pleine propriété 28 414 €

Droits donation nue-propriété 8 326 €

Économie fiscale 20 088 €

Maison 100 m² (4 134 €/m²)

Valeur pleine propriété 413 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 248 040 €

Valeur usufruit (40%) 165 360 €

Droits donation pleine propriété 60 874 €

Droits donation nue-propriété 27 802 €

Économie fiscale 33 072 €

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Démembrement de propriété en Basse-Goulaine : ce qu'il faut savoir

Ville de Pays de la Loire.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Basse-Goulaine (44), situé en région Pays de la Loire. Avec un prix moyen de 4 139 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Basse-Goulaine et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Basse-Goulaine est proche de 5 départements : Loire-Atlantique, Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Basse-Goulaine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Loire-Atlantique Morbihan Ille-et-Vilaine Maine-et-Loire Vendée

Questions fréquentes — Démembrement Basse-Goulaine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Basse-Goulaine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Basse-Goulaine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Basse-Goulaine.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Basse-Goulaine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 251 100 euros : un donateur de 55 ans économise 25 110 euros, un donateur de 70 ans économise 20 088 euros. Pour une maison de 100 m² à 413 400 euros : l'économie est de 41 340 euros à 55 ans et 33 072 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Basse-Goulaine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Basse-Goulaine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Basse-Goulaine en 2026

La ville de Basse-Goulaine affiche un prix de vente médian de 3 607 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 139 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 679 habitants, la ville présente une densité de 701 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 81 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 47 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Basse-Goulaine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 185 €/m² contre 4 134 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 216 420 €, soit une mensualité de 1 049 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 997 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 360 700 €, avec une mensualité de 1 748 € (salaire requis : 4 994 € net/mois).

Les prix à Basse-Goulaine sont 47 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Loire-Atlantique, Morbihan, Ille-et-Vilaine affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Basse-Goulaine	3 607 €	en baisse	9 679
Loire-Atlantique	3 125 €	-5,3 %	1 487 570
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666

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Autres villes de la région

Saint-Nazaire 74 568 hab.

3 060 €/m²

La Roche-sur-Yon 54 849 hab.

2 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Basse-Goulaine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 607 €) est inférieur au prix moyen (4 139 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Basse-Goulaine (44)

Chiffres clés — Basse-Goulaine (44)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 185 €/m²)

Maison 100 m² (4 134 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 185 €/m²)

Maison 100 m² (4 134 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 185 €/m²)

Maison 100 m² (4 134 €/m²)

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Maison 100 m² (4 134 €/m²)