Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Aubigny-sur-Nère ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aubigny-sur-Nère. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 572 040 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 286 020 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Aubigny-sur-Nère ?

Le démembrement à Aubigny-sur-Nère présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Aubigny-sur-Nère (18)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aubigny-sur-Nère ?

Le démembrement de propriété à Aubigny-sur-Nère consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Aubigny-sur-Nère. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Aubigny-sur-Nère (18)

3 168 €

Prix moyen / m²

9 534 €

Prix appart. / m²

1 497 €

Prix maison / m²

5 451

Population

572 040 €

Appartement 60 m²

149 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 534 €/m²)

Valeur pleine propriété 572 040 €

Valeur nue-propriété (50%) 286 020 €

Valeur usufruit (50%) 286 020 €

Droits donation pleine propriété 92 602 €

Droits donation nue-propriété 35 398 €

Économie fiscale 57 204 €

Maison 100 m² (1 497 €/m²)

Valeur pleine propriété 149 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 74 850 €

Valeur usufruit (50%) 74 850 €

Droits donation pleine propriété 8 134 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 8 134 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 534 €/m²)

Valeur pleine propriété 572 040 €

Valeur nue-propriété (60%) 343 224 €

Valeur usufruit (40%) 228 816 €

Droits donation pleine propriété 92 602 €

Droits donation nue-propriété 46 839 €

Économie fiscale 45 763 €

Maison 100 m² (1 497 €/m²)

Valeur pleine propriété 149 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 89 820 €

Valeur usufruit (40%) 59 880 €

Droits donation pleine propriété 8 134 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 8 134 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Aubigny-sur-Nère

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Aubigny-sur-Nère : ce qu'il faut savoir

Ville de Centre-Val de Loire.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Aubigny-sur-Nère (18), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 3 168 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Aubigny-sur-Nère offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Aubigny-sur-Nère est proche de 5 départements : Cher, Nièvre, Allier, Creuse, Indre. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Aubigny-sur-Nère sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Cher Nièvre Allier Creuse Indre

Questions fréquentes — Démembrement Aubigny-sur-Nère

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aubigny-sur-Nère ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Aubigny-sur-Nère, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aubigny-sur-Nère.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Aubigny-sur-Nère ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 572 040 euros : un donateur de 55 ans économise 57 204 euros, un donateur de 70 ans économise 45 763 euros. Pour une maison de 100 m² à 149 700 euros : l'économie est de 8 134 euros à 55 ans et 8 134 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Aubigny-sur-Nère ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Aubigny-sur-Nère, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aubigny-sur-Nère en 2026

La ville de Aubigny-sur-Nère affiche un prix de vente médian de 1 434 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 168 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 451 habitants, la ville présente une densité de 88 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 101 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Cher), et 41 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aubigny-sur-Nère

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 534 €/m² contre 1 497 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 86 040 €, soit une mensualité de 417 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 191 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 143 400 €, avec une mensualité de 695 € (salaire requis : 1 986 € net/mois).

Les prix à Aubigny-sur-Nère sont 41 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aubigny-sur-Nère	1 434 €	en hausse	5 451
Cher	1 304 €	-2,2 %	298 660
Nièvre	1 146 €	-1,8 %	201 417
Allier	1 347 €	-2,3 %	333 298

Explorer

Autres villes de la région

Châteauroux 42 963 hab.

1 444 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aubigny-sur-Nère

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 434 €) est inférieur au prix moyen (3 168 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Aubigny-sur-Nère

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Aubigny-sur-Nère

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Aubigny-sur-Nère (18)

Chiffres clés — Aubigny-sur-Nère (18)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 534 €/m²)

Maison 100 m² (1 497 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 534 €/m²)

Maison 100 m² (1 497 €/m²)

Démembrement de propriété en Aubigny-sur-Nère : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Aubigny-sur-Nère

Le marché immobilier à Aubigny-sur-Nère en 2026

Prix et budget à Aubigny-sur-Nère

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Aubigny-sur-Nère

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (9 534 €/m²)

Maison 100 m² (1 497 €/m²)

Appartement 60 m² (9 534 €/m²)

Maison 100 m² (1 497 €/m²)