Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Aigues-Mortes ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aigues-Mortes. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 446 220 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 223 110 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Aigues-Mortes ?

Le démembrement à Aigues-Mortes présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Aigues-Mortes (30)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aigues-Mortes ?

Le démembrement de propriété à Aigues-Mortes consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Aigues-Mortes. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Aigues-Mortes (30)

5 190 €

Prix moyen / m²

7 437 €

Prix appart. / m²

4 434 €

Prix maison / m²

8 699

Population

446 220 €

Appartement 60 m²

443 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 437 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 220 €

Valeur nue-propriété (50%) 223 110 €

Valeur usufruit (50%) 223 110 €

Droits donation pleine propriété 67 438 €

Droits donation nue-propriété 22 816 €

Économie fiscale 44 622 €

Maison 100 m² (4 434 €/m²)

Valeur pleine propriété 443 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 221 700 €

Valeur usufruit (50%) 221 700 €

Droits donation pleine propriété 66 874 €

Droits donation nue-propriété 22 534 €

Économie fiscale 44 340 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 437 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 220 €

Valeur nue-propriété (60%) 267 732 €

Valeur usufruit (40%) 178 488 €

Droits donation pleine propriété 67 438 €

Droits donation nue-propriété 31 741 €

Économie fiscale 35 697 €

Maison 100 m² (4 434 €/m²)

Valeur pleine propriété 443 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 266 040 €

Valeur usufruit (40%) 177 360 €

Droits donation pleine propriété 66 874 €

Droits donation nue-propriété 31 402 €

Économie fiscale 35 472 €

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Démembrement de propriété en Aigues-Mortes : ce qu'il faut savoir

Ville d'Occitanie.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Aigues-Mortes (30), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 5 190 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Aigues-Mortes et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Aigues-Mortes est proche de 5 départements : Gard, Hérault, Aveyron, Lozère, Ardèche. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Aigues-Mortes génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Gard Hérault Aveyron Lozère Ardèche

Questions fréquentes — Démembrement Aigues-Mortes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aigues-Mortes ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Aigues-Mortes, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aigues-Mortes.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Aigues-Mortes ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 446 220 euros : un donateur de 55 ans économise 44 622 euros, un donateur de 70 ans économise 35 697 euros. Pour une maison de 100 m² à 443 400 euros : l'économie est de 44 340 euros à 55 ans et 35 472 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Aigues-Mortes ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Aigues-Mortes, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aigues-Mortes en 2026

La ville de Aigues-Mortes affiche un prix de vente médian de 4 471 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 190 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 699 habitants, la ville présente une densité de 151 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 131 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 70 % plus cher que la médiane du département (Gard), et 83 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aigues-Mortes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 437 €/m² contre 4 434 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 268 260 €, soit une mensualité de 1 300 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 714 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 447 100 €, avec une mensualité de 2 167 € (salaire requis : 6 191 € net/mois).

Les prix à Aigues-Mortes sont 83 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Hérault, Aveyron affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aigues-Mortes	4 471 €	en baisse	8 699
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940
Hérault	3 307 €	-2,7 %	1 230 289
Aveyron	1 694 €	-3,6 %	279 609

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Autres villes de la région

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Montpellier 310 240 hab.

3 478 €/m²

Nîmes 151 839 hab.

2 486 €/m²

Perpignan 121 616 hab.

1 810 €/m²

Béziers 81 545 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aigues-Mortes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 471 €) est inférieur au prix moyen (5 190 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Aigues-Mortes (30)

Chiffres clés — Aigues-Mortes (30)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 437 €/m²)

Maison 100 m² (4 434 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 437 €/m²)

Maison 100 m² (4 434 €/m²)

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Maison 100 m² (4 434 €/m²)

Appartement 60 m² (7 437 €/m²)

Maison 100 m² (4 434 €/m²)