Viager Hérault (34)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché dans l'Hérault. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère dans l'Hérault ?
~59 526 € de bouquet
~723 €/mois
Rente viagère mensuelle
198 420 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix dans l'Hérault. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Hérault (34)
3 307 €
Prix médian / m²
4 194 €
Prix appart. / m²
3 381 €
Prix maison / m²
1 230 289
Population
198 420 €
Appartement 60 m²
338 100 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager dans l'Hérault : ce qu'il faut savoir
Le viager repose sur un échange simple : un capital (le bouquet) versé à la vente, puis une rente mensuelle servie au vendeur sa vie durant. La rente est dimensionnée selon l'espérance de vie statistique du crédirentier — un vendeur plus âgé reçoit donc une rente plus forte, car le nombre de versements attendus est réduit.
Le territoire de l'Hérault (région Occitanie) compte environ 1 230 289 habitants, organisés autour de Montpellier, Béziers, Sète, Agde, Lunel, Castelnau-le-Lez, Frontignan et Lattes. Le prix médian de 3 307 euros/m² (-2,7 % sur un an, environ 21 985 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
Le viager occupé domine le marché (près de 80% des ventes) : le vendeur y garde un droit d'usage et d'habitation, et le bien est décoté d'environ 40%. Le bouquet représente ensuite 20 à 30% de la valeur ainsi corrigée, le solde étant servi sous forme de rente mensuelle calculée sur l'espérance de vie du vendeur.
Viager dans les départements voisins
Les prix du viager se comparent utilement entre départements : Hérault touche à Gard, Aveyron, Tarn, Aude (4 voisins), où les niveaux de prix changent les calculs de bouquet et de rente. À noter : la rente, due à vie, est réévaluée chaque année sur un indice de référence, généralement celui des prix à la consommation.
Analyse locale
Repères sur Hérault
Avec 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km², le département Hérault (34) se classe au 2e rang de la région Occitanie et au 18e rang national en population. La densité y atteint 202 hab/km², un niveau moyennement dense.
Le département compte 341 communes, avec Montpellier pour chef-lieu. Les principales villes sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde….
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Hérault
La médiane des prix dans l'Hérault s'établit à 3 307 €/m² (moyenne : 3 846 €/m²). Hérault se situe ainsi au 15e rang des 100 départements, parmi les marchés les plus chers.
Le département affiche un prix 35 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 35 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aveyron (1 694 €/m²) et le plus onéreux Gard (2 633 €/m²).
Le marché local enregistre 21 985 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,7 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (2,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 307 €/m² à environ 2 884 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 307 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 60 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 30 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 231 490 €.
Sur ce marché, en Hérault, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Questions fréquentes — Viager Hérault
Quel est le bouquet moyen pour un viager dans l'Hérault en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager dans l'Hérault ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé dans l'Hérault ?
Le viager est-il intéressant dans l'Hérault en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Hérault en 2026
Le département Hérault (34) affiche un prix de vente médian de 3 307 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 846 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km², le département présente une densité de 202 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 21 985 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Hérault
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 194 €/m² contre 3 381 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 198 420 €, soit une mensualité de 962 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 749 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 330 700 €, avec une mensualité de 1 603 € (salaire requis : 4 580 € net/mois).
Les prix en Hérault sont 35 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron, Tarn affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Principales villes en Hérault
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Hérault
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 48 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Hérault
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 307 €) est inférieur au prix moyen (3 846 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 341 communes, dont les principales sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde.
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