Viager à Paris 2026 : bouquet, rente et simulation par arrondissement
Viager occupé Paris 2026 : décote 30-50 %, bouquet + rente viagère. Art. 1968 Code civil, fiscalité de la rente, et simulation T2 dans le 15e.
Le viager est le seul moyen d’acheter à Paris avec un capital initial de 50 000 à 100 000 €. En viager occupé, l’acquéreur (débirentier) verse un bouquet (capital initial) et une rente viagère mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès (art. 1968 à 1983 du Code civil). La décote par rapport au prix de marché est de 30 à 50 % — elle reflète le risque de longévité et l’impossibilité d’occuper le bien.
Le cadre juridique du viager
| Élément | Référence |
|---|---|
| Contrat de rente viagère | Art. 1968 à 1983 Code civil |
| Nullité si décès dans les 20 jours | Art. 1975 Code civil |
| Indexation de la rente | Clause contractuelle (généralement INSEE) |
| DUH (droit d’usage et d’habitation) | Art. 625 à 636 Code civil |
| Frais de notaire | Calculés sur la valeur vénale (pas le prix viager) |
| Publicité foncière | Inscription au fichier immobilier |
Comment se calcule un viager occupé
1. Valeur vénale (prix de marché libre)
2. − DUH (décote d'occupation, basée sur l'espérance de vie du vendeur)
3. = Prix viager
4. = Bouquet (payé comptant) + capital constitutif de la renteLe DUH est calculé avec les tables de mortalité INSEE et un taux de rendement (généralement 3 à 5 %). Plus le vendeur est jeune, plus le DUH est élevé (occupation longue = décote forte).
| Âge du vendeur | Espérance de vie résiduelle (femme) | DUH estimé | Décote |
|---|---|---|---|
| 70 ans | ~18 ans | ~55 % | Forte |
| 75 ans | ~14 ans | ~48 % | Forte |
| 78 ans | ~12 ans | ~45 % | Moyenne |
| 82 ans | ~9 ans | ~38 % | Modérée |
| 85 ans | ~7 ans | ~30 % | Faible |
Simulation : T2 de 45 m² dans le 15e
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Valeur vénale | 405 000 € (9 000 €/m²) |
| Vendeur | Femme, 78 ans |
| DUH (45 %) | −182 250 € |
| Prix viager | 222 750 € |
| Bouquet (30 % du prix viager) | 66 825 € |
| Capital constitutif de la rente | 155 925 € |
| Rente mensuelle | ~900 € |
Ce que paie l’acquéreur
| Poste | Montant |
|---|---|
| Bouquet | 66 825 € |
| Frais de notaire (sur la valeur vénale) | ~31 185 € |
| Rente × 12 ans (espérance de vie) | 129 600 € |
| Coût total si décès à 90 ans | ~227 610 € |
| Décote vs achat classique | ~44 % |
Attention : les frais de notaire sont calculés sur la valeur vénale (405 000 €), pas sur le prix viager — c’est un surcoût souvent oublié.
Par arrondissement
| Arrondissement | T2 45 m² marché | Prix viager (vendeur 78 ans) | Bouquet | Rente/mois |
|---|---|---|---|---|
| 6e (Saint-Germain) | 630 000 € | ~347 000 € | 104 000 € | 1 400 € |
| 11e (Bastille) | 441 000 € | ~243 000 € | 73 000 € | 980 € |
| 15e (Vaugirard) | 405 000 € | ~223 000 € | 67 000 € | 900 € |
| 18e (Montmartre) | 382 500 € | ~210 000 € | 63 000 € | 850 € |
| 19e (Buttes-Chaumont) | 337 500 € | ~186 000 € | 56 000 € | 700 € |
| 20e (Belleville) | 324 000 € | ~178 000 € | 53 000 € | 720 € |
Fiscalité de la rente viagère (art. 158-6 CGI)
La rente versée par l’acquéreur n’est pas déductible de ses revenus. En revanche, la rente reçue par le vendeur est imposable sur une fraction dépendant de son âge au premier versement :
| Âge au 1er versement | Fraction imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Pour un vendeur de 78 ans recevant 900 €/mois (10 800 €/an), seuls 3 240 € sont imposables — une fiscalité très favorable.
IFI : valorisation en nue-propriété
Pour l’acquéreur assujetti à l’IFI (art. 965 CGI), le bien en viager occupé est valorisé selon le barème de l’usufruit (art. 669 CGI) — pas à sa valeur vénale pleine. Pour un vendeur de 78 ans :
- Usufruit : 30 % de la valeur vénale
- Nue-propriété (déclarable IFI par l’acquéreur) : 70 % → 283 500 € (vs 405 000 €)
Viager libre vs occupé
| Viager occupé | Viager libre | |
|---|---|---|
| Vendeur reste dans le logement | ✅ | ❌ |
| Décote | 30-50 % | 15-25 % |
| Bouquet | Plus bas | Plus élevé |
| Rente | Plus élevée | Plus basse |
| Jouissance immédiate | ❌ | ✅ (habiter ou louer) |
| Fréquence à Paris | ~90 % des viagers | ~10 % |
Le viager libre est rare à Paris — la plupart des vendeurs souhaitent rester chez eux.
Risques du viager
- Longévité : le vendeur peut vivre bien au-delà de l’espérance de vie statistique. Si la vendeuse de 78 ans vit jusqu’à 98 ans, le coût total atteint ~314 000 € — proche de la valeur de marché
- Pas de revenus locatifs pendant l’occupation
- Charges : selon le contrat, l’acquéreur paie les grosses réparations (art. 606 Code civil) et tout ou partie de la taxe foncière
- Bien non visiteur en profondeur : vous achetez un bien occupé, sans pouvoir inspecter chaque pièce en détail
Sources : art. 1968 à 1983 Code civil, art. 158-6 CGI (rente viagère), art. 669 CGI (barème usufruit/nue-propriété), art. 965 CGI (IFI), tables de mortalité INSEE 2023.
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