Viager à Paris 2026 : bouquet, rente et simulation par arrondissement

Le viager est le seul moyen d’acheter à Paris avec un capital initial de 50 000 à 100 000 €. En viager occupé, l’acquéreur (débirentier) verse un bouquet (capital initial) et une rente viagère mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès (art. 1968 à 1983 du Code civil). La décote par rapport au prix de marché est de 30 à 50 % — elle reflète le risque de longévité et l’impossibilité d’occuper le bien.

Le cadre juridique du viager

| Élément | Référence | |---|---| | Contrat de rente viagère | Art. 1968 à 1983 Code civil | | Nullité si décès dans les 20 jours | Art. 1975 Code civil | | Indexation de la rente | Clause contractuelle (généralement INSEE) | | DUH (droit d’usage et d’habitation) | Art. 625 à 636 Code civil | | Frais de notaire | Calculés sur la valeur vénale (pas le prix viager) | | Publicité foncière | Inscription au fichier immobilier |

Comment se calcule un viager occupé

1. Valeur vénale (prix de marché libre)
2. − DUH (décote d'occupation, basée sur l'espérance de vie du vendeur)
3. = Prix viager
4. = Bouquet (payé comptant) + capital constitutif de la rente

Le DUH est calculé avec les tables de mortalité INSEE et un taux de rendement (généralement 3 à 5 %). Plus le vendeur est jeune, plus le DUH est élevé (occupation longue = décote forte).

| Âge du vendeur | Espérance de vie résiduelle (femme) | DUH estimé | Décote | |---|---|---|---| | 70 ans | ~18 ans | ~55 % | Forte | | 75 ans | ~14 ans | ~48 % | Forte | | 78 ans | ~12 ans | ~45 % | Moyenne | | 82 ans | ~9 ans | ~38 % | Modérée | | 85 ans | ~7 ans | ~30 % | Faible |

Simulation : T2 de 45 m² dans le 15e

| Paramètre | Valeur | |---|---| | Valeur vénale | 405 000 € (9 000 €/m²) | | Vendeur | Femme, 78 ans | | DUH (45 %) | −182 250 € | | Prix viager | 222 750 € | | Bouquet (30 % du prix viager) | 66 825 € | | Capital constitutif de la rente | 155 925 € | | Rente mensuelle | ~900 € |

Ce que paie l’acquéreur

| Poste | Montant | |---|---| | Bouquet | 66 825 € | | Frais de notaire (sur la valeur vénale) | ~31 185 € | | Rente × 12 ans (espérance de vie) | 129 600 € | | Coût total si décès à 90 ans | ~227 610 € | | Décote vs achat classique | ~44 % |

Attention : les frais de notaire sont calculés sur la valeur vénale (405 000 €), pas sur le prix viager — c’est un surcoût souvent oublié.

Par arrondissement

| Arrondissement | T2 45 m² marché | Prix viager (vendeur 78 ans) | Bouquet | Rente/mois | |---|---|---|---|---| | 6e (Saint-Germain) | 630 000 € | ~347 000 € | 104 000 € | 1 400 € | | 11e (Bastille) | 441 000 € | ~243 000 € | 73 000 € | 980 € | | 15e (Vaugirard) | 405 000 € | ~223 000 € | 67 000 € | 900 € | | 18e (Montmartre) | 382 500 € | ~210 000 € | 63 000 € | 850 € | | 19e (Buttes-Chaumont) | 337 500 € | ~186 000 € | 56 000 € | 700 € | | 20e (Belleville) | 324 000 € | ~178 000 € | 53 000 € | 720 € |

Fiscalité de la rente viagère (art. 158-6 CGI)

La rente versée par l’acquéreur n’est pas déductible de ses revenus. En revanche, la rente reçue par le vendeur est imposable sur une fraction dépendant de son âge au premier versement :

| Âge au 1er versement | Fraction imposable | |---|---| | Moins de 50 ans | 70 % | | 50 à 59 ans | 50 % | | 60 à 69 ans | 40 % | | 70 ans et plus | 30 % |

Pour un vendeur de 78 ans recevant 900 €/mois (10 800 €/an), seuls 3 240 € sont imposables — une fiscalité très favorable.

IFI : valorisation en nue-propriété

Pour l’acquéreur assujetti à l’IFI (art. 965 CGI), le bien en viager occupé est valorisé selon le barème de l’usufruit (art. 669 CGI) — pas à sa valeur vénale pleine. Pour un vendeur de 78 ans :

• Usufruit : 30 % de la valeur vénale
• Nue-propriété (déclarable IFI par l’acquéreur) : 70 % → 283 500 € (vs 405 000 €)

Viager libre vs occupé

| | Viager occupé | Viager libre | |---|---|---| | Vendeur reste dans le logement | ✅ | ❌ | | Décote | 30-50 % | 15-25 % | | Bouquet | Plus bas | Plus élevé | | Rente | Plus élevée | Plus basse | | Jouissance immédiate | ❌ | ✅ (habiter ou louer) | | Fréquence à Paris | ~90 % des viagers | ~10 % |

Le viager libre est rare à Paris — la plupart des vendeurs souhaitent rester chez eux.

Risques du viager

• Longévité : le vendeur peut vivre bien au-delà de l’espérance de vie statistique. Si la vendeuse de 78 ans vit jusqu’à 98 ans, le coût total atteint ~314 000 € — proche de la valeur de marché
• Pas de revenus locatifs pendant l’occupation
• Charges : selon le contrat, l’acquéreur paie les grosses réparations (art. 606 Code civil) et tout ou partie de la taxe foncière
• Bien non visiteur en profondeur : vous achetez un bien occupé, sans pouvoir inspecter chaque pièce en détail

Sources : art. 1968 à 1983 Code civil, art. 158-6 CGI (rente viagère), art. 669 CGI (barème usufruit/nue-propriété), art. 965 CGI (IFI), tables de mortalité INSEE 2023.

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