Viager Cahors (46)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Cahors. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Cahors ?
~33 390 € de bouquet
~406 €/mois
Rente viagère mensuelle
111 300 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Cahors. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Cahors (46)
1 855 €
Prix médian / m²
3 615 €
Prix appart. / m²
1 913 €
Prix maison / m²
20 050
Population
111 300 €
Appartement 60 m²
191 300 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Cahors : ce qu'il faut savoir
Le viager repose sur un échange simple : un capital (le bouquet) versé à la vente, puis une rente mensuelle servie au vendeur sa vie durant. La rente est dimensionnée selon l'espérance de vie statistique du crédirentier — un vendeur plus âgé reçoit donc une rente plus forte, car le nombre de versements attendus est réduit.
Le territoire de Cahors (région Occitanie) compte environ 20 050 habitants. Le prix médian de 1 855 euros/m² (-2,3 % sur un an, environ 462 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
En viager occupé (environ 80% des transactions viager), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH), ce qui entraîne une décote d'environ 40% sur la valeur du bien. Le bouquet est généralement compris entre 20% et 30% de la valeur (après décote éventuelle), et la rente mensuelle est calculée en divisant le solde par l'espérance de vie statistique du vendeur.
Viager dans les départements voisins
Les prix du viager se comparent utilement entre départements : Cahors touche à Corrèze, Cantal, Aveyron, Tarn-et-Garonne, Lot-et-Garonne (5 voisins), où les niveaux de prix changent les calculs de bouquet et de rente. À noter : la rente, due à vie, est réévaluée chaque année sur un indice de référence, généralement celui des prix à la consommation.
Analyse locale
Contexte local : Cahors en bref
Avec 20 050 habitants, Cahors est la 27e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 524e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 309 hab/km² en fait un territoire dense.
Localisée dans le département Lot (chef-lieu : Cahors), Cahors évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Cahors
Le prix de vente médian à Cahors est de 1 855 €/m², pour une moyenne constatée de 2 889 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Cahors au 1 770e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 24 %), et 4 % plus cher que celle de son département (1 789 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Cantal (1 452 €/m²) et le plus onéreux Tarn-et-Garonne (1 950 €/m²).
Le marché local enregistre 462 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,3 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (2,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 855 €/m² à environ 1 651 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 855 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 108 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 54 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 129 850 €.
Ces niveaux de prix classent Cahors parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.
Questions fréquentes — Viager Cahors
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Cahors en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Cahors ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Cahors ?
Le viager est-il intéressant à Cahors en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Cahors en 2026
La ville de Cahors affiche un prix de vente médian de 1 855 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 889 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-2,3 %). Avec 20 050 habitants, la ville présente une densité de 309 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 462 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 4 % plus cher que la médiane du département (Lot), et 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cahors
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 615 €/m² contre 1 913 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 111 300 €, soit une mensualité de 539 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 540 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 185 500 €, avec une mensualité de 899 € (salaire requis : 2 569 € net/mois).
Les prix à Cahors sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cahors
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 855 €) est inférieur au prix moyen (2 889 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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