SCI Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Saint-Aubin-lès-Elbeuf en bref

Avec 8 443 habitants, Saint-Aubin-lès-Elbeuf est la 54e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 270e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 454 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Maritime (chef-lieu : Rouen), Saint-Aubin-lès-Elbeuf évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Saint-Aubin-lès-Elbeuf

Le prix de vente médian à Saint-Aubin-lès-Elbeuf est de 1 849 €/m², pour une moyenne constatée de 3 990 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Saint-Aubin-lès-Elbeuf au 1 775e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 24 %), et 18 % moins cher que celle de son département (2 250 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Somme (1 894 €/m²) et le plus onéreux Calvados (2 678 €/m²).

Le marché local enregistre 156 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 156 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 849 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 108 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 54 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 129 430 €.

Sur ce marché accessible, à Saint-Aubin-lès-Elbeuf, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Aubin-lès-Elbeuf en 2026

La ville de Saint-Aubin-lès-Elbeuf affiche un prix de vente médian de 1 849 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 990 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 443 habitants, la ville présente une densité de 1 454 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 156 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane du département (Seine-Maritime), et 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Aubin-lès-Elbeuf

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 718 €/m² contre 4 625 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 110 940 €, soit une mensualité de 538 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 537 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 184 900 €, avec une mensualité de 896 € (salaire requis : 2 560 € net/mois).

Les prix à Saint-Aubin-lès-Elbeuf sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Oise affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Aubin-lès-Elbeuf

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 849 €) est inférieur au prix moyen (3 990 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.