Mis à jour juillet 2026

SCI Merville (59) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Merville ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Merville dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 114 960 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 068 euros en IR contre 5 513 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Merville ?

La création d'une SCI à Merville coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Merville ?

Investir via une SCI à Merville offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 899 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 114 960 euros à Merville, la SCI à l'IR laisse 3 068 euros nets par an contre 5 513 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Merville en 2026 ?

3 068 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

580 €

de loyer mensuel estimé, bien à 114 960 €

1 150 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Merville (59)

2 899 €

Prix moyen / m²

8 081 €

Prix appart. / m²

580 €

Loyer estimé / mois

9 808

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Merville

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 8 081 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 114 960 €

Loyer mensuel estimé 580 € / mois

Revenu locatif annuel 6 960 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 150 €

Résultat avant impôt 5 810 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 810 €

Impôt (TMI 30%) -1 743 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -999 €

Résultat net SCI IR 3 068 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 810 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 832 €

Résultat imposable à l'IS 1 978 €

IS (15%) -297 €

Résultat net SCI IS 5 513 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Merville

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Merville : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Merville (59) réunit environ 9 808 habitants en région Hauts-de-France. Le prix des appartements, 8 081 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 1 916 euros/m² (-12 % sur un an) et 112 transactions annuelles, Merville offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Merville est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 1 916 euros/m² (112 transactions par an), le marché à Merville se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — SCI Merville

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Merville ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 114 960 euros à Merville, cela donne 3 068 euros nets par an à l'IR contre 5 513 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Merville ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Merville, 114 960 euros, c'est de l'ordre de 2,2 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Merville via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 916 €/m² (soit 114 960 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 580 euros/mois, soit 6 960 euros/an. Après taxe foncière (1 150 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 068 euros/an en SCI IR ou 5 513 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Merville ?

Sur un marché à 8 081 euros/m² comme celui de Merville, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Merville

Merville compte 9 808 habitants, ce qui la place au 103e rang de la région Hauts-de-France par la population et au 1 074e rang national. Avec 363 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Nord, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Lille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Merville

La médiane des prix à Merville s'établit à 1 916 €/m² (moyenne : 2 899 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Merville se situe ainsi au 1 723e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 22 %), et 13 % moins cher que celle de son département (2 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aisne (1 333 €/m²) et le plus onéreux Somme (1 894 €/m²).

Le marché local enregistre 112 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 112 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 916 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 104 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 52 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 134 120 €.

Sur ce marché accessible, à Merville, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Merville en 2026

La ville de Merville affiche un prix de vente médian de 1 916 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 899 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 808 habitants, la ville présente une densité de 363 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 112 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Nord), et 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Merville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 8 081 €/m² contre 1 906 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 114 960 €, soit une mensualité de 557 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 591 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 191 600 €, avec une mensualité de 929 € (salaire requis : 2 654 € net/mois).

Les prix à Merville sont 22 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Merville	1 916 €	en baisse	9 808
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

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Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Merville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 916 €) est inférieur au prix moyen (2 899 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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