SCI La Garnache (85) : IR vs IS

Analyse locale

Le portrait chiffré : La Garnache

La Garnache compte 5 515 habitants, ce qui la place au 130e rang de la région Pays de la Loire par la population et au 1 996e rang national. Avec 91 habitants au km², la densité locale est qualifiée de peu dense.

La ville fait partie du département Vendée, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : La Roche-sur-Yon). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à La Garnache s'établit à 2 475 €/m² (moyenne : 2 348 €/m²). La Garnache se situe ainsi au 1 293e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 1 %), et au même niveau que celle de son département (2 489 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Deux-Sèvres (1 500 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 94 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 94 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 475 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 81 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 40 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 173 250 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à La Garnache donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier à La Garnache en 2026

La ville de La Garnache affiche un prix de vente médian de 2 475 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 348 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 515 habitants, la ville présente une densité de 91 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 94 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Vendée), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à La Garnache

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 0 €/m² contre 2 348 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 148 500 €, soit une mensualité de 720 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 057 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 247 500 €, avec une mensualité de 1 200 € (salaire requis : 3 429 € net/mois).

Les prix à La Garnache sont 1 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Deux-Sèvres affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à La Garnache

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 475 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.