Mis à jour juillet 2026

SCI Condé-sur-l'Escaut (59) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Condé-sur-l'Escaut ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Condé-sur-l'Escaut dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 86 760 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 089 euros en IR contre 3 796 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Condé-sur-l'Escaut ?

La création d'une SCI à Condé-sur-l'Escaut coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Condé-sur-l'Escaut ?

Investir via une SCI à Condé-sur-l'Escaut offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 008 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Condé-sur-l'Escaut en 2026 ?

2 089 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

402 €

de loyer mensuel estimé, bien à 86 760 €

868 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Condé-sur-l'Escaut (59)

2 008 €

Prix moyen / m²

3 489 €

Prix appart. / m²

402 €

Loyer estimé / mois

9 253

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Condé-sur-l'Escaut

Base de calcul : un 60 m² à 3 489 euros/m², soit 86 760 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 86 760 €

Loyer mensuel estimé 402 € / mois

Revenu locatif annuel 4 824 €

Taxe foncière (~1% valeur) 868 €

Résultat avant impôt 3 956 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 956 €

Impôt (TMI 30%) -1 187 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -680 €

Résultat net SCI IR 2 089 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 956 €

Amortissement du bien (30 ans) -2 892 €

Résultat imposable à l'IS 1 064 €

IS (15%) -160 €

Résultat net SCI IS 3 796 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Condé-sur-l'Escaut

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 86 760 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Condé-sur-l'Escaut : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Hauts-de-France, Condé-sur-l'Escaut (59) compte environ 9 253 habitants pour un marché à 3 489 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 1 446 euros/m² (+6,2 % sur un an) et 106 transactions annuelles, Condé-sur-l'Escaut offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Condé-sur-l'Escaut est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 1 446 euros/m² (106 transactions par an), le marché à Condé-sur-l'Escaut se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — SCI Condé-sur-l'Escaut

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Condé-sur-l'Escaut ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Condé-sur-l'Escaut (60 m², 86 760 euros), l'IS laisse 3 796 euros de résultat annuel contre 2 089 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Condé-sur-l'Escaut ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Condé-sur-l'Escaut via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 446 €/m² (soit 86 760 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 402 euros/mois, soit 4 824 euros/an. Après taxe foncière (868 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 089 euros/an en SCI IR ou 3 796 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Condé-sur-l'Escaut ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Condé-sur-l'Escaut : repères locaux

Avec 9 253 habitants, Condé-sur-l'Escaut est la 112e commune la plus peuplée de la région Hauts-de-France (sur 222 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 144e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 504 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Nord (chef-lieu : Lille), Condé-sur-l'Escaut évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Condé-sur-l'Escaut ?

Le prix de vente médian à Condé-sur-l'Escaut est de 1 446 €/m², pour une moyenne constatée de 2 008 €/m². Ce niveau place Condé-sur-l'Escaut au 2 035e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 41 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 41 %), et 35 % moins cher que celle de son département (2 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aisne (1 333 €/m²) et le plus onéreux Somme (1 894 €/m²).

Le marché local enregistre 106 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Condé-sur-l'Escaut

Avec 106 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 446 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 138 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 69 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 101 220 €.

Ces niveaux de prix classent Condé-sur-l'Escaut parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Condé-sur-l'Escaut en 2026

La ville de Condé-sur-l'Escaut affiche un prix de vente médian de 1 446 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 008 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 253 habitants, la ville présente une densité de 504 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 106 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % moins cher que la médiane du département (Nord), et 41 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Condé-sur-l'Escaut

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 489 €/m² contre 1 476 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 86 760 €, soit une mensualité de 421 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 203 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 144 600 €, avec une mensualité de 701 € (salaire requis : 2 003 € net/mois).

Les prix à Condé-sur-l'Escaut sont 41 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Pas-de-Calais, Somme affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Condé-sur-l'Escaut	1 446 €	en hausse	9 253
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

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Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Condé-sur-l'Escaut

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 446 €) est inférieur au prix moyen (2 008 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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