Mis à jour juillet 2026

SCI Ciboure (64) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Ciboure ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Ciboure dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 371 100 euros, le résultat net annuel est d'environ 6 834 euros en IR contre 12 859 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Ciboure ?

La création d'une SCI à Ciboure coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Ciboure ?

Investir via une SCI à Ciboure offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 6 942 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Ciboure en 2026 ?

6 834 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 388 €

de loyer mensuel estimé, bien à 371 100 €

3 711 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Ciboure (64)

6 942 €

Prix moyen / m²

6 150 €

Prix appart. / m²

1 388 €

Loyer estimé / mois

5 951

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Ciboure

Base de calcul : un 60 m² à 6 150 euros/m², soit 371 100 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 371 100 €

Loyer mensuel estimé 1 388 € / mois

Revenu locatif annuel 16 656 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 711 €

Résultat avant impôt 12 945 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 12 945 €

Impôt (TMI 30%) -3 884 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 227 €

Résultat net SCI IR 6 834 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 12 945 €

Amortissement du bien (30 ans) -12 370 €

Résultat imposable à l'IS 575 €

IS (15%) -86 €

Résultat net SCI IS 12 859 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Ciboure

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 371 100 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Ciboure : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Nouvelle-Aquitaine, Ciboure (64) compte environ 5 951 habitants pour un marché à 6 150 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 6 185 euros/m² (-4,6 % sur un an) et 160 transactions annuelles, une SCI à Ciboure se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Ciboure est proche de 3 départements : Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Avec un prix médian de 6 185 euros/m² (160 transactions par an), comparez le marché à Ciboure avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — SCI Ciboure

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Ciboure ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Ciboure (60 m², 371 100 euros), l'IS laisse 12 859 euros de résultat annuel contre 6 834 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Ciboure ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Ciboure via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 6 185 €/m² (soit 371 100 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 388 euros/mois, soit 16 656 euros/an. Après taxe foncière (3 711 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 6 834 euros/an en SCI IR ou 12 859 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Ciboure ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Ciboure : repères locaux

Avec 5 951 habitants, Ciboure est la 150e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 834e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 798 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Pyrénées-Atlantiques (chef-lieu : Pau), Ciboure évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Ciboure ?

Le prix de vente médian à Ciboure est de 6 185 €/m², pour une moyenne constatée de 6 942 €/m². Ce niveau place Ciboure au 74e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 153 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 153 %), et 119 % plus cher que celle de son département (2 818 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gers (1 695 €/m²) et le plus onéreux Landes (2 740 €/m²).

Le marché local enregistre 160 transactions par an, soit 27 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Ciboure

Avec 160 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 6 185 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 32 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 16 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 432 950 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 32 m² à Ciboure contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Ciboure en 2026

La ville de Ciboure affiche un prix de vente médian de 6 185 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 942 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 951 habitants, la ville présente une densité de 798 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 160 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 119 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 153 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Ciboure

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 150 €/m² contre 10 843 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 371 100 €, soit une mensualité de 1 799 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 140 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 618 500 €, avec une mensualité de 2 998 € (salaire requis : 8 566 € net/mois).

Les prix à Ciboure sont 153 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Landes, Gers, Hautes-Pyrénées affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Ciboure	6 185 €	en baisse	5 951
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645
Hautes-Pyrénées	1 831 €	-2,3 %	231 349

Département

Voir les résultats pour Pyrénées-Atlantiques (64) 706 564 hab.

2 818 €/m²

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Ciboure

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 185 €) est inférieur au prix moyen (6 942 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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