Mis à jour juillet 2026

SCI Capbreton (40) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Capbreton ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Capbreton dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 392 580 euros, le résultat net annuel est d'environ 6 462 euros en IR contre 12 238 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Capbreton ?

La création d'une SCI à Capbreton coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Capbreton ?

Investir via une SCI à Capbreton offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 6 734 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Capbreton. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Capbreton en 2026 ?

6 462 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 347 €

de loyer mensuel estimé, bien à 392 580 €

3 926 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Capbreton (40)

6 734 €

Prix moyen / m²

6 562 €

Prix appart. / m²

1 347 €

Loyer estimé / mois

9 184

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Capbreton

Bien retenu : 60 m² valorisés 392 580 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 392 580 €

Loyer mensuel estimé 1 347 € / mois

Revenu locatif annuel 16 164 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 926 €

Résultat avant impôt 12 238 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 12 238 €

Impôt (TMI 30%) -3 671 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 105 €

Résultat net SCI IR 6 462 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 12 238 €

Amortissement du bien (30 ans) -13 086 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 12 238 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Capbreton

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Capbreton : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Capbreton (40), en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 9 184 habitants. Au prix appartement de 6 562 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 392 580 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 6 543 euros/m² (-10,2 % sur un an) et 300 transactions annuelles, une SCI à Capbreton se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Capbreton est proche de 4 départements : Gironde, Lot-et-Garonne, Gers, Pyrénées-Atlantiques. Avec un prix médian de 6 543 euros/m² (300 transactions par an), comparez le marché à Capbreton avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Gironde Lot-et-Garonne Gers Pyrénées-Atlantiques

Questions fréquentes — SCI Capbreton

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Capbreton ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 12 238 euros contre 6 462 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Capbreton ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Capbreton via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 6 543 €/m² (soit 392 580 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 347 euros/mois, soit 16 164 euros/an. Après taxe foncière (3 926 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 6 462 euros/an en SCI IR ou 12 238 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Capbreton ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Capbreton

Capbreton compte 9 184 habitants, ce qui la place au 82e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 1 153e rang national. Avec 433 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Landes, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Mont-de-Marsan). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Capbreton

La médiane des prix à Capbreton s'établit à 6 543 €/m² (moyenne : 6 734 €/m²). Capbreton se situe ainsi au 55e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 167 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 167 %), et 139 % plus cher que celle de son département (2 740 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Gironde (3 421 €/m²).

Le marché local enregistre 300 transactions par an, soit 33 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10,2 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (10,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 6 543 €/m² à environ 3 821 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 6 543 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 31 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 15 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 458 010 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 31 m² à Capbreton contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Capbreton en 2026

La ville de Capbreton affiche un prix de vente médian de 6 543 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 734 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,2 %). Avec 9 184 habitants, la ville présente une densité de 433 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 300 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 139 % plus cher que la médiane du département (Landes), et 167 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Capbreton

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 562 €/m² contre 6 926 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 392 580 €, soit une mensualité de 1 903 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 437 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 654 300 €, avec une mensualité de 3 171 € (salaire requis : 9 060 € net/mois).

Les prix à Capbreton sont 167 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gironde, Lot-et-Garonne, Gers affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Capbreton	6 543 €	-10,2 %	9 184
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

Département

Voir les résultats pour Landes (40) 433 570 hab.

2 740 €/m²

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Autres villes de la région

Mont-de-Marsan 31 592 hab.

2 140 €/m²

Dax 22 109 hab.

2 603 €/m²

Biscarrosse 15 836 hab.

3 734 €/m²

Saint-Paul-lès-Dax 14 481 hab.

2 800 €/m²

Saint-Pierre-du-Mont 10 092 hab.

2 244 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Capbreton

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 543 €) est inférieur au prix moyen (6 734 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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