PTZ Cognac (16)

Analyse locale

Le portrait chiffré : Cognac

Cognac compte 18 532 habitants, ce qui la place au 38e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 568e rang national. Avec 1 243 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Charente, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Angoulême). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Cognac s'établit à 1 897 €/m² (moyenne : 2 550 €/m²). Cognac se situe ainsi au 1 737e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 23 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 23 %), et 23 % plus cher que celle de son département (1 542 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Deux-Sèvres (1 500 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 362 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,5 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (5,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 897 €/m² à environ 1 430 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 897 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 105 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 53 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 132 790 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Cognac dépasse nettement la moyenne nationale : 105 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cognac en 2026

La ville de Cognac affiche un prix de vente médian de 1 897 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 550 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,5 %). Avec 18 532 habitants, la ville présente une densité de 1 243 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 362 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % plus cher que la médiane du département (Charente), et 23 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cognac

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 573 €/m² contre 1 969 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 113 820 €, soit une mensualité de 552 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 577 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 189 700 €, avec une mensualité de 919 € (salaire requis : 2 626 € net/mois).

Les prix à Cognac sont 23 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Charente-Maritime affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cognac

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 897 €) est inférieur au prix moyen (2 550 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.