LMNP Beaugency (45)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Beaugency.
Quelle rentabilité LMNP à Beaugency en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
4,6 %
Net au réel (studio)
4,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Beaugency. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Beaugency (45)
1 788 €
Prix médian / m²
12 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
132
Transactions / an
LMNP en Beaugency : analyse
Beaugency (45), en région Centre-Val de Loire, affiche un prix moyen de 2 453 euros/m² (-4,4% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 12 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Beaugency
T2 45 m² — Beaugency
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Beaugency
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Beaugency :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 3 684 € | 3 684 € | 6 624 € | 6 624 € |
| Abattement / Charges | -1 842 € | -921 € | -3 312 € | -1 656 € |
| Amortissement | — | -2 293 € | — | -4 127 € |
| Base imposable | 1 842 € | 470 € | 3 312 € | 841 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 553 € | 141 € | 994 € | 252 € |
| Rendement net fiscal | 4,1% | 4,6% | 4,1% | 4,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 412 euros/an d'impôt pour un studio et 742 euros/an pour un T2 à Beaugency.
Pourquoi investir en meublé à Beaugency
Beaugency offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 453 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 8 024 habitants.
L'avantage du meublé à Beaugency réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-4,4% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Beaugency est proche de 5 départements : Loiret, Eure-et-Loir, Loir-et-Cher, Cher, Nièvre. Le marché locatif à Beaugency présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Beaugency
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Beaugency ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Beaugency ?
Beaugency est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Beaugency ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Beaugency en 2026
La ville de Beaugency affiche un prix de vente médian de 1 788 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 453 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 024 habitants, la ville présente une densité de 484 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 132 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Loiret), et 27 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Beaugency
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 057 €/m² contre 2 119 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 107 280 €, soit une mensualité de 520 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 486 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 178 800 €, avec une mensualité de 867 € (salaire requis : 2 477 € net/mois).
Les prix à Beaugency sont 27 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Loiret affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Beaugency | 1 788 € | en baisse | 8 024 |
| Loiret | 1 972 € | -3,5 % | 691 268 |
| Eure-et-Loir | 1 938 € | -3,6 % | 433 129 |
| Loir-et-Cher | 1 633 € | -3,3 % | 328 543 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Beaugency
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 788 €) est inférieur au prix moyen (2 453 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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