LMNP Basse-Terre (971)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Basse-Terre.
Quelle rentabilité LMNP à Basse-Terre en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
4,4 %
Net au réel (studio)
3,8 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Basse-Terre. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Basse-Terre (971)
1 885 €
Prix médian / m²
24 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
39
Transactions / an
LMNP en Basse-Terre : analyse
Basse-Terre (971), en région Guadeloupe, affiche un prix moyen de 4 777 euros/m² (+12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Basse-Terre
T2 45 m² — Basse-Terre
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Basse-Terre
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Basse-Terre :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 164 € | 7 164 € | 12 900 € | 12 900 € |
| Abattement / Charges | -3 582 € | -1 791 € | -6 450 € | -3 225 € |
| Amortissement | — | -4 775 € | — | -8 595 € |
| Base imposable | 3 582 € | 598 € | 6 450 € | 1 080 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 075 € | 179 € | 1 935 € | 324 € |
| Rendement net fiscal | 3,8% | 4,4% | 3,8% | 4,4% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 896 euros/an d'impôt pour un studio et 1 611 euros/an pour un T2 à Basse-Terre.
Pourquoi investir en meublé à Basse-Terre
Basse-Terre bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 777 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Basse-Terre combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (2092 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Guadeloupe renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Basse-Terre est proche de 1 départements : Guadeloupe. Le marché locatif à Basse-Terre est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Basse-Terre
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Basse-Terre ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Basse-Terre ?
Basse-Terre est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Basse-Terre ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Basse-Terre en 2026
La ville de Basse-Terre affiche un prix de vente médian de 1 885 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 777 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 417 habitants, la ville présente une densité de 2 092 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 39 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 43 % moins cher que la médiane du département (Guadeloupe), et 23 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Basse-Terre
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 367 €/m² contre 1 597 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 113 100 €, soit une mensualité de 548 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 566 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 188 500 €, avec une mensualité de 914 € (salaire requis : 2 611 € net/mois).
Les prix à Basse-Terre sont 23 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Guadeloupe affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Basse-Terre | 1 885 € | en hausse | 9 417 |
| Guadeloupe | 3 297 € | +2,6 % | 384 160 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Basse-Terre
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 885 €) est inférieur au prix moyen (4 777 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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