Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Chamonix-Mont-Blanc ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Chamonix-Mont-Blanc. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 595 920 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 297 960 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Chamonix-Mont-Blanc ?

Le démembrement à Chamonix-Mont-Blanc présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Chamonix-Mont-Blanc (74)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Chamonix-Mont-Blanc ?

Le démembrement de propriété à Chamonix-Mont-Blanc consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Chamonix-Mont-Blanc. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Chamonix-Mont-Blanc ?

59 592 € de droits économisés, appartement de 60 m²

297 960 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

294 766 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Chamonix-Mont-Blanc (74)

11 200 €

Prix moyen / m²

10 367 €

Prix appart. / m²

15 802 €

Prix maison / m²

8 705

Population

595 920 €

Appartement 60 m²

1 580 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 932 €/m²)

Valeur pleine propriété 595 920 €

Valeur nue-propriété (50%) 297 960 €

Valeur usufruit (50%) 297 960 €

Droits donation pleine propriété 97 378 €

Droits donation nue-propriété 37 786 €

Économie fiscale 59 592 €

Maison 100 m² (15 802 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 580 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 790 100 €

Valeur usufruit (50%) 790 100 €

Droits donation pleine propriété 444 758 €

Droits donation nue-propriété 149 992 €

Économie fiscale 294 766 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 932 €/m²)

Valeur pleine propriété 595 920 €

Valeur nue-propriété (60%) 357 552 €

Valeur usufruit (40%) 238 368 €

Droits donation pleine propriété 97 378 €

Droits donation nue-propriété 49 705 €

Économie fiscale 47 673 €

Maison 100 m² (15 802 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 580 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 948 120 €

Valeur usufruit (40%) 632 080 €

Droits donation pleine propriété 444 758 €

Droits donation nue-propriété 197 398 €

Économie fiscale 247 360 €

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Démembrement de propriété à Chamonix-Mont-Blanc : ce qu'il faut savoir

Ville d'Auvergne-Rhône-Alpes.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Chamonix-Mont-Blanc (74), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 11 200 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 9 932 euros/m² (359 transactions par an), le démembrement à Chamonix-Mont-Blanc réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Chamonix-Mont-Blanc est proche de 2 départements : Savoie, Ain. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Chamonix-Mont-Blanc génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Savoie Ain

Questions fréquentes — Démembrement Chamonix-Mont-Blanc

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Chamonix-Mont-Blanc ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Chamonix-Mont-Blanc, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Chamonix-Mont-Blanc.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Chamonix-Mont-Blanc ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 595 920 euros : un donateur de 55 ans économise 59 592 euros, un donateur de 70 ans économise 47 673 euros. Pour une maison de 100 m² à 1 580 200 euros : l'économie est de 294 766 euros à 55 ans et 247 360 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Chamonix-Mont-Blanc ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Chamonix-Mont-Blanc, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Chamonix-Mont-Blanc en 2026

La ville de Chamonix-Mont-Blanc affiche un prix de vente médian de 9 932 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 11 200 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,4 %). Avec 8 705 habitants, la ville présente une densité de 35 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 359 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 119 % plus cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 306 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Chamonix-Mont-Blanc

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 10 367 €/m² contre 15 802 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 595 920 €, soit une mensualité de 2 888 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 8 251 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 993 200 €, avec une mensualité de 4 814 € (salaire requis : 13 754 € net/mois).

Les prix à Chamonix-Mont-Blanc sont 306 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Savoie, Ain affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Chamonix-Mont-Blanc	9 932 €	-0,4 %	8 705
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344

Département

Voir les résultats pour Haute-Savoie (74) 861 158 hab.

4 541 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Thonon-les-Bains 37 928 hab.

3 911 €/m²

Annemasse 37 628 hab.

3 661 €/m²

Cluses 17 795 hab.

2 548 €/m²

Sallanches 17 319 hab.

3 933 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Chamonix-Mont-Blanc

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (9 932 €) est inférieur au prix moyen (11 200 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Chamonix-Mont-Blanc (74)

Chiffres clés — Chamonix-Mont-Blanc (74)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 932 €/m²)

Maison 100 m² (15 802 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 932 €/m²)

Maison 100 m² (15 802 €/m²)

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Appartement 60 m² (9 932 €/m²)

Maison 100 m² (15 802 €/m²)

Appartement 60 m² (9 932 €/m²)

Maison 100 m² (15 802 €/m²)