Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Cesson-Sévigné ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cesson-Sévigné. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 252 540 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 126 270 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Cesson-Sévigné ?

Le démembrement à Cesson-Sévigné présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Cesson-Sévigné (35)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cesson-Sévigné ?

Le démembrement de propriété à Cesson-Sévigné consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Cesson-Sévigné. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Cesson-Sévigné (35)

4 162 €

Prix moyen / m²

4 209 €

Prix appart. / m²

4 117 €

Prix maison / m²

18 761

Population

252 540 €

Appartement 60 m²

411 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 209 €/m²)

Valeur pleine propriété 252 540 €

Valeur nue-propriété (50%) 126 270 €

Valeur usufruit (50%) 126 270 €

Droits donation pleine propriété 28 702 €

Droits donation nue-propriété 3 448 €

Économie fiscale 25 254 €

Maison 100 m² (4 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 411 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 205 850 €

Valeur usufruit (50%) 205 850 €

Droits donation pleine propriété 60 534 €

Droits donation nue-propriété 19 364 €

Économie fiscale 41 170 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 209 €/m²)

Valeur pleine propriété 252 540 €

Valeur nue-propriété (60%) 151 524 €

Valeur usufruit (40%) 101 016 €

Droits donation pleine propriété 28 702 €

Droits donation nue-propriété 8 499 €

Économie fiscale 20 203 €

Maison 100 m² (4 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 411 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 247 020 €

Valeur usufruit (40%) 164 680 €

Droits donation pleine propriété 60 534 €

Droits donation nue-propriété 27 598 €

Économie fiscale 32 936 €

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Démembrement de propriété en Cesson-Sévigné : ce qu'il faut savoir

Ville de Bretagne.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Cesson-Sévigné (35), situé en région Bretagne. Avec un prix moyen de 4 162 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Cesson-Sévigné et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Cesson-Sévigné est proche de 5 départements : Ille-et-Vilaine, Côtes-d'Armor, Morbihan, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Cesson-Sévigné génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Ille-et-Vilaine Côtes-d'Armor Morbihan Loire-Atlantique Maine-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Cesson-Sévigné

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cesson-Sévigné ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Cesson-Sévigné, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cesson-Sévigné.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Cesson-Sévigné ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 252 540 euros : un donateur de 55 ans économise 25 254 euros, un donateur de 70 ans économise 20 203 euros. Pour une maison de 100 m² à 411 700 euros : l'économie est de 41 170 euros à 55 ans et 32 936 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Cesson-Sévigné ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Cesson-Sévigné, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cesson-Sévigné en 2026

La ville de Cesson-Sévigné affiche un prix de vente médian de 3 684 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 162 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 18 761 habitants, la ville présente une densité de 584 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 199 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane du département (Ille-et-Vilaine), et 50 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cesson-Sévigné

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 209 €/m² contre 4 117 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 221 040 €, soit une mensualité de 1 071 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 060 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 368 400 €, avec une mensualité de 1 786 € (salaire requis : 5 103 € net/mois).

Les prix à Cesson-Sévigné sont 50 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ille-et-Vilaine, Côtes-d'Armor, Morbihan affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Cesson-Sévigné	3 684 €	en baisse	18 761
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cesson-Sévigné

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 684 €) est inférieur au prix moyen (4 162 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Cesson-Sévigné (35)

Chiffres clés — Cesson-Sévigné (35)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 209 €/m²)

Maison 100 m² (4 117 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 209 €/m²)

Maison 100 m² (4 117 €/m²)

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Maison 100 m² (4 117 €/m²)

Appartement 60 m² (4 209 €/m²)

Maison 100 m² (4 117 €/m²)