Mis à jour juillet 2026

Taux d'Endettement Val-d'Oise (95)

Q: Quel est le taux d'endettement maximum pour acheter dans le Val-d'Oise ?

Le taux d'endettement maximum autorisé par le HCSF est de 35% (assurance emprunteur incluse), quel que soit le département. Dans le Val-d'Oise (95), avec un prix moyen de 4 304 euros/m², un salaire médian de 2 100 euros net permet une mensualité maximale de 735 euros et une capacité d'emprunt d'environ 151 647 euros sur 25 ans.

Q: Comment calculer son taux d'endettement pour un achat dans le Val-d'Oise ?

Le taux d'endettement se calcule ainsi : (total des charges de crédit / revenus nets) x 100. Le HCSF impose un maximum de 35% assurance incluse. Utilisez notre calculateur pour vérifier votre taux d'endettement selon les prix immobiliers réels dans le Val-d'Oise.

Calculez votre taux d'endettement selon les prix immobiliers réels dans le Val-d'Oise. Seuil HCSF de 35% maximum, assurance incluse.

Quel salaire faut-il pour acheter dans le Val-d'Oise en 2026 ?

2 206 € net par mois pour un appartement de 45 m²

772 €

de mensualité sur 25 ans à 3,20 %

1 754 €

de mensualité pour une maison de 90 m²

Calculer pour mon bien

Taux d'endettement maximal de 35 %, norme HCSF. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Val-d'Oise (95)

35%

Seuil HCSF max

4 304 €

Prix moyen / m²

4 542 €

Prix appart. / m²

4 021 €

Prix maison / m²

Capacité d'achat selon votre profil — Val-d'Oise

Seuil HCSF 35% — Taux 3,20% sur 25 ans

SMIC (1 400 € net/mois)

Mensualité maximale (35%) 490 € / mois

Capacité d'emprunt (25 ans, 3,20%) 101 098 €

Surface achetable (appartement) 29 m²

Surface achetable (maison) 25 m²

Salaire médian (2 100 € net/mois)

Mensualité maximale (35%) 735 € / mois

Capacité d'emprunt (25 ans, 3,20%) 151 647 €

Surface achetable (appartement) 43 m²

Surface achetable (maison) 38 m²

Cadre (3 500 € net/mois)

Mensualité maximale (35%) 1 225 € / mois

Capacité d'emprunt (25 ans, 3,20%) 252 745 €

Surface achetable (appartement) 71 m²

Surface achetable (maison) 63 m²

Taux d'endettement par profil — Val-d'Oise

Simulation pour un appartement 45 m² et une maison 90 m² aux prix locaux

Profil	Revenu net	Appart. 45 m²	Maison 90 m²
SMIC	1 400 €	55,1 %	125,3 %
Salaire médian	2 100 €	36,8 %	83,5 %
Cadre	3 500 €	22,1 %	50,1 %

Mensualité appartement 45 m² : 772 € — Maison 90 m² : 1 754 € (25 ans, 3,20%)

Vert = endettement sous 35% (conforme HCSF) — Rouge = endettement au-dessus de 35%

Salaire requis pour acheter dans le Val-d'Oise

Revenu net mensuel minimum pour respecter le taux HCSF de 35%

2 206 €

Appart. 45 m² (159 210 €)

5 011 €

Maison 90 m² (361 890 €)

2 031 €

Appart. 45 m² dans 3 ans

$-175 €

Ecart salarial sur 3 ans

Salaire net mensuel minimum pour respecter le taux d'endettement HCSF de 35%, emprunt sur 25 ans à 3,20%. Projection à 3 ans au rythme local (-2,7 %/an).

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Taux d'endettement et achat immobilier dans le Val-d'Oise

Le Val-d

Le département Val-d'Oise (95), situé en région Île-de-France, compte environ 1 281 653 habitants. Les principales villes sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Franconville, Bezons, Pontoise et Herblay-sur-Seine.

Avec un prix moyen de 4 304 euros/m², le taux d'endettement est un critère déterminant pour acheter dans le Val-d'Oise. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un seuil maximum de 35% d'endettement, assurance emprunteur incluse. Les prix modérés dans le Val-d'Oise permettent à de nombreux profils de respecter ce seuil de 35%, avec un bon équilibre entre revenus et mensualités.

Au salaire médian (2 100 euros net), la mensualité maximale autorisée est de 735 euros, soit une capacité d'emprunt d'environ 151 647 euros sur 25 ans à 3,20%. Cela permet d'acheter environ 43 m² en appartement ou 38 m² en maison aux prix locaux.

Comparaison avec les départements voisins

Le Val-d'Oise est voisin de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Le taux d'endettement dans le Val-d'Oise se situe dans la moyenne, comparable à celui des départements voisins. Les différences de prix au m² peuvent toutefois impacter significativement la surface achetable.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — Taux d'endettement Val-d'Oise

Quel est le taux d'endettement maximum pour acheter dans le Val-d'Oise ?

Le taux d'endettement maximum est fixé à 35% par le HCSF (assurance incluse), quel que soit le département. Dans le Val-d'Oise, avec un prix moyen de 4 304 euros/m², un salaire médian permet une mensualité de 735 euros et une capacité d'emprunt d'environ 151 647 euros sur 25 ans.

Peut-on acheter un appartement au SMIC dans le Val-d'Oise ?

Au SMIC (1 400 euros net), la mensualité maximale est de 490 euros, soit une capacité d'emprunt d'environ 101 098 euros sur 25 ans à 3,20%. Dans le Val-d'Oise, cela permet d'acheter environ 29 m² en appartement. Utilisez notre calculateur de taux d'endettement pour un calcul personnalisé.

Quel salaire pour acheter une maison dans le Val-d'Oise ?

Pour une maison de 90 m² au prix des maisons, autour de 4 021 €/m² (soit 361 890 euros pour 90 m²), la mensualité serait de 1 754 euros sur 25 ans à 3,20%. Pour respecter les 35% d'endettement, il faut un revenu net minimum d'environ 5 012 euros/mois.

Comment calculer son taux d'endettement pour un achat dans le Val-d'Oise ?

Le taux d'endettement = (total des mensualités de crédit / revenus nets) x 100. Le HCSF impose un plafond de 35% assurance incluse. Par exemple, pour un revenu de 2 100 euros et une mensualité de 735 euros, le taux est exactement de 35%. Au-delà, la banque refusera le prêt (sauf dérogation limitée à 20% des dossiers).

Analyse locale

Le marché immobilier en Val-d'Oise en 2026

Le département Val-d'Oise (95) affiche un prix de vente médian de 3 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 304 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 281 653 habitants répartis sur 1 246 km², le département présente une densité de 1 029 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 12 272 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Val-d'Oise

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 542 €/m² contre 4 021 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 212 280 €, soit une mensualité de 1 029 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 940 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 353 800 €, avec une mensualité de 1 715 € (salaire requis : 4 900 € net/mois).

Les prix en Val-d'Oise sont 45 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Principales villes en Val-d'Oise

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Val-d'Oise

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 57 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Val-d'Oise

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 538 €) est inférieur au prix moyen (4 304 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 183 communes, dont les principales sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse.

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