Plus-Value Immobilière Hérault (34)
Estimez la plus-value et l'imposition sur la revente d'un bien immobilier dans le Hérault. Calcul avec abattements pour durée de détention.
Marché immobilier — Hérault (34)
3 846 €
Prix moyen / m²
4 194 €
Prix appart. / m²
3 381 €
Prix maison / m²
-2,7%
Évolution sur 1 an
Taux d'imposition sur la plus-value : 36,2% au total (19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Des abattements pour durée de détention permettent une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Plus-value estimée — Appartement 45 m² (4 194 €/m²)
Prix d'achat : 188 730 € — Évolution annuelle : -2,7%
Détention 5 ans
Détention 10 ans
Détention 15 ans
Plus-value estimée — Maison 90 m² (3 381 €/m²)
Prix d'achat : 304 290 € — Évolution annuelle : -2,7%
Détention 5 ans
Détention 10 ans
Détention 15 ans
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Calculer ma plus-value immobilièrePlus-value immobilière en Hérault : ce qu'il faut savoir
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Le département Hérault (34), situé en région Occitanie, affiche un prix moyen de 3 846 euros/m² avec une évolution de -2,7% sur un an. Cette baisse des prix peut réduire la plus-value réalisée lors d'une revente, voire entraîner une moins-value (non déductible fiscalement).
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition forfaitaires de 7,5% et des travaux forfaitaires de 15% après 5 ans de détention). Elle est taxée à 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total avant abattements.
L'attractivité forte de Hérault entraîne des plus-values potentiellement importantes. Les propriétaires doivent anticiper l'imposition et éventuellement optimiser la durée de détention pour bénéficier des abattements.
Comparaison avec les départements voisins
Le Hérault est voisin de 5 départements : Hérault, Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Avec des prix élevés et une forte demande, les plus-values réalisées dans le Hérault sont généralement supérieures à celles des départements voisins.
Questions fréquentes — Plus-value immobilière Hérault
Quel est le taux d'imposition sur la plus-value dans le Hérault ?
Quelle plus-value espérer sur un appartement dans le Hérault ?
La résidence principale est-elle exonérée de plus-value dans le Hérault ?
Comment réduire l'impôt sur la plus-value dans le Hérault ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Hérault en 2026
Le département Hérault (34) affiche un prix de vente médian de 3 307 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 846 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km², le département présente une densité de 202 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 21 985 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Hérault
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 194 €/m² contre 3 381 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 198 420 €, soit une mensualité de 962 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 749 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 330 700 €, avec une mensualité de 1 603 € (salaire requis : 4 580 € net/mois).
Les prix en Hérault sont 35 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Gard | 2 633 € | -3,1 % | 770 940 |
| Aveyron | 1 694 € | -3,6 % | 279 609 |
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Fiscalité
Fiscalité immobilière en Hérault
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 307 €) est inférieur au prix moyen (3 846 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 341 communes, dont les principales sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde.
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